杨奕勇

中国商业地产研究院欢迎您

首页

精彩文案

• 商分天下 2004-072301

• 中国商业旗手—杨奕勇

• 杨奕勇与商业地产

• 冰火两重天 2004-072302

• 中国商铺投资与发展趋势

• 商铺投资策略 2004-072304

• 主题商场的春天 2004-072306

• 商业(步行)街策划 2004-072307

• 跟随杨导闯山东 2004-072308

• 失败商场启示录 2004-0723010

• 旅游商用地产说 2004-0723011

• 与购物天堂接轨 2004-0723012

• 商业地产整体布局事关成败

• 商业地产开发不可纸上谈兵

• >>>>>>>更多精彩文案

杨奕勇先生

来源： 2006年07月06日　　来源：北京现代商报　　记者：仰静曲红娟

“订单地产”模式后继无人
风险防不胜防成为最大“拦路虎”

除了万达商业广场外，在如今的京城商业地产中，几乎难觅其他“订单地产”模式的产物

   从2004年，以商业地产开发著称的万达集团在全国首创“订单地产”的开发模式开始，“订单地产”在京城商业地产的尝试已经有近两年的时间。可以说，在最初的阶段，这种全新的模式对京城乃至全国商业地产产生了很大的影响，一时间也是跟风者甚众。
    然而，一个不争的事实却是，除了万达商业广场外，在如今的京城商业地产中，几乎难觅其他“订单地产”模式的产物。曾经名噪一时的“订单地产”似乎已经沉寂京城商地地产，“订单地产”可以引领未来的预言也似乎不了了之。面对“订单地产”今天的发展走势，中国商业地产研究院院长杨奕勇坦率地表示，“订单地产”的风险令人防不胜防，并非商业地产的“灵丹妙药”。
“订单地产”炒作产权商铺风波不断
    “订单地产”的要旨是共同选址，先租后建，即先找好大主力店商家然后建商场。当年的万达集团就是以和沃尔玛、华纳等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目的气势使“订单地产”成为业内广为人知的模式。
    商业地产必须引入大品牌的主力店是商业地产开发经营者的共识，从目前商业地产项目的开发情况来看，几乎所有的项目都为大主力店预留了一定的席位。事实上，大主力店并不是一个商业地产项目盈利的来源。
    华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司策划经理王永利认为，商业地产中有一个“三七比例”，即大品牌主力店拿70%的面积，交30%的租金；次主力店拿30%的面积，交70%的租金。
    由此可见，大品牌主力店带来更多的还是品牌价值和影响力。而“订单地产”最大的特点，或者说噱头就是为“大品牌主力店”量身定制，以此吸引其他次主力店的加盟。对此，杨奕勇认为，“订单地产”的这个特点在实际操作中很容易变调，跟风开发的开发商热衷“订单地产”模式，往往“醉翁之意不在酒”。他们不在乎先找好主力店商家，然后按主力店具体要求建设商场；也不在乎主力店租金多少，而只在乎借助大主力店品牌的商业炒作。如此一来，宣称引进主力店减少投资风险的“订单地产”，很快被开发商利用来高价炒作产权商铺。
    而这一点似乎也正好解释了为什么在如今的商业地产市场，“与世界500强为邻”之类的“订单地产”广告满城飞舞，“以租金养商铺”、“一铺富三代”、“零风险”的宣传更是令人心动。在狂热炒作下，商铺价格每平方米动辄数万，不少投资者满心以为靠着世界500强“大树底下好乘凉”，可以稳拿回报，蜂拥而至买下产权商铺，开发商可谓赚了个盆满钵满，不亦乐乎。
    事实证明，大主力店商家入驻虽然可以带来人流量，但对同场经营的其他商家帮助却不大。王永利告诉记者，任何档次的品牌都是有其特定消费需求的，且一些高档品牌甚至与其他品牌还具有一个排他性。比如有LV专卖店的地方，其周边其他品牌的经营情况就可能会不太好。
    事实上，这种根本不考虑商场众多投资者的经营者，日后如何经营做强做旺，只考虑高价销售产权商铺早日套现，最终将风险转嫁给广大中小投资者的做法，势必造成商场经营权、管理权、产权分离，其各行其事，业态混乱的结果，将对商场整体经营造成致命打击。而业内失败的案例也是屡见不鲜。杨奕勇认为，利用跨国零售巨头的知名度来卖商铺结果可能是损失更惨重。炒作“订单地产”，高价销售产权商铺的投机风险，从开发商销售产权商铺那天起就已埋下，令人防不胜防。
“订单地产”后期经营潜在风险隐患难防
    与一般的商业地产项目开发模式不同，“订单地产”在对不同业态、不同功能以整体观念进行全程策划和风险防范上要略逊一筹，而是更多地把精力放在希望引入的大主力店上，根据这些主力店的需求进行开发。正如此前所提到的“三七比例”，大主力店的租金相对低廉且租期往往又较长。因此，很多开发商将引进国外大主力店的损失转嫁到同场经营的中小商家身上，最直接的表现就是提高租金或售价。如此一来就很容易出现“主力店轻装上阵，生意红火；中小商家则不堪租金重负，难以支撑”两种截然不同的现象。
    杨奕勇认为，“订单地产”招商成功只不过是今后长期经营的开始，万里长征走出的第一步，后面形形色色的陷阱和误区无处不在存在不少风险。招商销售火爆并不代表开业成功、培育市场成功以及后期经营管理成功。开发商必须承担培育商场社会责任，对商场协调好统一规划，统一招商，统一管理，实现开发商、投资者、商家、管理者共存共赢的目的。事实证明，主力店经营好时，他们可以与开发商共存共荣；一旦经营不好时，他们根本不与开发商共同承担风险，不是关门停业，就是一走了之。其风险最终还是转嫁给开发商、转嫁给中小商家承担。如果此时开发商放任自流，任由中小业主商家各行其事，自生自灭，那么再好的商业项目也难逃一劫。
    同时，他表示，以“订单地产”模式开发国内商业地产，还要解决不少实际问题。只有结合国情实际，遵照商业地产运作规律，做到先商业策划后地产，把握开发全过程，前瞻后顾，融会贯通，精心策划，才能取得成功。此外，重视人才，实行专业化操作，以务实观念创造营商环境，做好事前规避风险才是中国商业地产的必由之路。