2003年，金秋十月，我的研究生论文《商业地产的同生共荣》开题，一晃眼，三年研究生涯，书看了一背篓，从《富国论》到《资本论》，从《罗马商业史》到《今日华尔街》，只弄懂了一个问题，商业兴邦、可以富国，然而怎么富，富靠什么，一概不知。
     一日喜从天降，策划研究所梁老师透露一条信息：本所杨奕勇研究员受山东客商邀请将要去齐鲁大地考察商场，需要一名助手，问我这位半个山东人（外祖父是山东青岛商人）是否愿意去。那还说什么，一百个愿意哦。费了一番周折，我们在一个周末上路了。

第一天 从广州到济南 气温骤降

     当飞机徐徐降落在济南机场时，我心中有一种神圣感油然升起，我悄声说：回来了，祖辈休养生息的故土！尽管济南比广州气温低了整整20度，我仍感觉到家乡有一种热风扑面，其实是机场浓烈的商业气氛和自我澎湃不已的心情罢了。
     第一次远行，并且是随国内著名商业地产投资商、策划运营家杨导一起远行，真怕错过了每一个学习机会。我观察到在飞机上杨导一直在看报，广东的、山东的，机上赠阅的，自己带来的，时而画画写写，时而凝视舱外，旁若无人。尤其有意思的是前两排有一位乘客在看一张《21世纪经济报道》，一行黑体标题《京城商业兵败广州》赫然醒目，杨导走过去在那人身后屏住呼吸默读，细心的旅伴还是察觉到了，一回头笑了，不一会，报纸已经端握在杨导的手中供他细读了，再之后，它就成了我们此行的第一份资讯进了助手我的行囊。
     我们要去的第一站是鲁南的邹城，迎接我们的孙总接上我们便要开拔，杨导毫不客气地说：“从济南城穿行吧，找个热闹的地方先吃饭”。孙总表示他们就是餐饮集团，高速公路一个多小时就到，到家酒管够，肉管够，咱就不在路上耽搁了。“不行不行，我们要在济南府吃！”主随客便，我们下高速，进济南，取道经十路，专挑灯红酒绿的繁华道路，在一个鼎鼎有名的火锅城涮了一把，其实杨导没怎么吃，倒是兴致勃勃楼上楼下逛了几圈，赞不绝口：好，好吃，好玩，好火啊！我这才恍然大悟，考察开始了。

第二天 邹 城 乍寒还暖

     一早，太阳暖洋洋的，主人安排我们去商场考察，说是先看什么香港街。我心里直好笑，我们可是从香港那边来的。嘿，去了才大吃一惊，香港街整齐划一，人气特旺，说是街，实际是一个城中仓库改造的，设计之细，装点之美使人折服。杨导说了，在商业地产开发方面，地段是第一位的，但整体规划布局也不能忽视，如果事前做好商业定位，全程精心策划到位，那么建什么火什么。
     随后去到临近文化广场东方集团准备开发的一块地盘，主人孙庆宝悉心细致地介绍了他的构想，打算推出一组城市复式公寓与高层住宅结合的建筑群，低成本高价位，赚一把就撤。对此，杨导率直地说地处城市中心不但交通方便，而且对面是休闲广场，坐拥商机，只盖住宅，太可惜了，不可，不可。我看此地用于商业，做旅游、做商贸与住宅相结合均可，但不要以房地产模式开发商业地产，要全面调查、对比研究，大胆设想、反复论证，做到既赚了住宅，又赚了商场，获得双重回报。一番分析令我体会到，话不在声高，而在于理，可见商业地产开发的成败在抉择，获胜在选项。
     再之后座上开发商的车，我们来到了东方集团已开发竣工的东方家园，这是一处按照酒店形式建造的六层楼大厦，位于城市中心主干道太平西路、文汇路路口，与鼎盛的步行街——城中城街口对街口，与市中心百货大楼、华联商厦只有一路之隔或一楼之隔，然而就是这一路把商圈破了，这一楼（文化局大楼）把人气隔了。已建成的东方家园一楼已经启动，作为铺面出租给了二十来户个体经营者，显然生意不好。东家打算将大厦改为商场，又拿不定主意，没有十足把握，这不，才请杨导远道而来指点迷津。
     杨导带领我们拾级而上（这是商场一大败笔，平地修建多级梯）先看门厅，视野阻隔，步梯狭窄，接着我们一层楼一层楼地上，杨导一点点一点点地讲，布局设计之破绽、构想之荒谬、商业定位之失误、全程策划之疏漏，没有一处逃得过他的火眼金睛，我跟在后面，心中大叫：身临其境现场点化，令我三年面壁一朝破解大彻大悟呀！

第三天 曲 阜 日夜温差大

     曲阜，孔子故乡，一个不能不去，却实因工作太忙不得不放弃的城市。然而，机会总是垂青于有准备的人。
     在邹城返回济南的路上，刚过曲阜，汽车竟出了故障，耽误了班机。两小时后救援车才到，饥寒交迫的我们只能返回邹城。因为是拖车返程不能再走高速路，只好改走国道，当车到曲阜城外的时候国道是绕城而走，杨导十分果断地说：进城，看看城市商贸。救援车拉着我们抛锚的车刚进入城区，傻了！曲阜正值旅游商贸交易会期间，尽管已是初冬的掌灯时分，然而路旁铺面灯火辉煌，满大街人山人海，一不小心竟然闯进了原为单行道的节日步行街，道路狭长，路中间又新搭了一溜临建，城乡的百姓热热闹闹，把路堵个水泄不通，我们的“拖拉机”欲退无路，只能停停走走，比步行还慢。干脆我们下车步行。
     就象是为我们开设专场，又象是有人策划，我们意外地逛了一场“庙会”，一场终年难遇万里难寻的北方集市。杨导兴致勃勃带着我们在闹市中穿行，一会儿向商家询价，一会儿与市民攀话。行至孔府门前更是人声鼎沸，有玩杂耍的，捏面人儿的，活生生一幅“清明上河图”景象。这种以街为市、以戏招人的情景过去只有在古书古画古戏才看过，今天活灵活现地出现在眼前时，我竟觉得置身在齐鲁古国这初冬象是早春，心里暖呼呼的，日夜温差也就不觉得了。

第四天 泰 山 北风六级

     回广州赶不上星期一了，杨导准备带领我们上泰山闯南天门。这可是我多年的夙愿，我当即表示拥护。
     上午10点来到中天门下，正准备找登山的车辆，有位的士司机凑上来说可以带我们从后山上山，说是什么前山缆车不开。我没有搭理司机，他竟缠上了我们的杨导，说是的士上山下山方便又快捷，杨导劈头只问了他一句：后山从城里穿过吗？当答案是肯定时，他二话没说，“走”，就这样我们鬼使神差地上了比中巴贵得多的出租车舍近求远的踏上泰山路。
     出租车从繁华闹市穿越，街道两边酒店、商铺一一掠过，看着杨导忙着从车窗两边流连顾盼的张望，我们就明白了他的意图，这不，旅游区极具齐鲁风情的街区与气势磅礴的世纪大道所形成的历史冲撞正是泰山商铺的生命所在。正是游玩不忘考察功，留心寓目铸真功。
     泰山极顶，北风劲吹，稍有不慎真有会被吹下山的感觉，杨导极目齐天舒，远望着往东蜿蜒的高速路询问司机远处是哪，司机说是淄博、青岛，杨导眼睛一亮，把手一挥，那不是《大染房》的张店嘛，去，看看去。
     这不，杨导一个电话召来了淄博电台的张立新，下午我们又风尘扑扑奔张店了。

第五天 张 店 风和日丽

     昨夜，为了体味旧时张店风貌，我们住进了市中心老城区的张店酒店，这厢路有齐鲁遗风，令人目不暇接，那厢店前招幌飘逸，商铺林立，热闹得不是。
     一大早起来，杨导正好从早市回到酒店，兴致勃勃地催大家快吃早饭好去逛街市，适逢有客商相邀，电台张生说有位温州客商要在淄博盖座商业大厦，目前刚筹备，难得杨导远道而来，正是现场请教的好机会，这项目尚未定名，眼下暂叫24亩项目。
     24亩项目位于淄博正北柳泉路和联通路路口的西北角，临近科技开发区、高尚住宅区，南距市中心一公里左右。杨导指挥司机从地块的西侧开始往北、往东绕行，从联通路、世纪路、中润大道以及东边尚未命名的道路再转回联通路，五、六公里下来，杨导颇有信心地说道有得做，有得做！我看24亩项目不要拘泥于淄博，要借北边的济青高速，把触觉伸出去，靠济南府激活24亩，尔后把市场往东延伸到整个胶东半岛，还愁做不大做不好吗？一席话把大家思路打开，电台张立新记者也乐滋滋地谈了他对24亩项目的见地。接着又把大家拉到淄博王府井，请杨导对环街同此凉热的商业街氛围一一点评，做学生的我也恨不得马上挥戈上阵，几天下来，这商业地产开发精髓所在，经杨导现场点拨之下令我茅塞顿开，领会深刻。正所谓在校再用功不如现场聆听名师分析十分钟。
     大家一路兴致勃勃，主人随着把我们带到了商场东路美食街，第一个造访便是“鸡窝里的鸭”和“E世纪数据广场”，六层商厦仅一、二层散铺开门，三、四层几近关闭，五、六层便是铁将军把门。与此相隔不远的几间商厦，也好不到哪里去，一样的生意清淡。见此，杨导为我们解惑释疑，这主要是因为美食街的整体布局、商业定位失误所造成。这方面的教训很多，北京两广路商业街、大连天津街步行街就与这里的情况相似，都是政府搞的形象工程。由于受长官意识和学院派理论影响，以房地产模式开发商业地产，形象工程往往只是重视城市景观建设，而忽视商业地产运作规律，缺乏商业功能，结果造成整体规划布局、商业定位失误，不少商铺自建好后就一直空置，无人问津，至今都仍然难以盘活，带来不少损失，这种形象大于内在规律需求的结果发人深省！杨导认为，必须深入调查反复论证，尊重商业运作规律，做到事前规避风险，才能避免开发失败。杨导这一番分析，一矢中的，直说得陪我们一起到步行街考察的主人连连点头，连称受益非浅。
     出得门来，我们发现美食铺面不少，时值傍晚，一楼看得见食客，二楼却是望穿秋水。杨导告诉我们，发展商急功近利因小失大，把一楼卖尽了连个楼梯口都找不到二楼能有生意吗？再之后，我们到了淄博王府井，一片“黄荣”：发展商赚了，商铺赔了的假繁荣！这种以房地产模式搞商业地产的局面不能再继续下去了，是该给商铺投资者猛击一掌的时候了。杨导语重心长的说。