日前，香港国际商场投资集团董事长杨奕勇在接受记者专访时提出：商业地产不宜采用房地产模式开发，同时应该立足整体，重视商场整体布局；否则，就会造成“赚了楼市、亏了商场”的结局。为此，杨奕勇谈了自己的看法——

不宜采用房地产模式开发
    当前，商业地产开发商几乎都是由房地产商转化而来，他们往往只看到商业地产高回报的一面，却对商业地产潜在高风险因素的另一面认识不足，不少开发商，对商业地产缺乏深入的专业研究以及缺乏专业技能，因此，往往生搬硬套房地产模式开发商业地产，结果很难获得成功。
    避免商场整体布局失误。开发商普遍都重视商住项目的选址。往往忽视商业地产的整体布局。认为只要项目选址好，不但楼市不愁销售，而且，商场同样也容易取得招商和销售成功，这种观点十分错误。
    他们开发出来的商业地产，不是整体布局如迷宫，就是商场天庭设置不合理，如此没有商业氛围和以人为本的规划布局，肯定直接影响到商场的透视效果，影响到商场的利用率，以及招商、租售价值、长久增值、市场竞争力和商业形象，经营起来肯定难见效益。因此，即使选址好，也很难受到经营者与消费者的欢迎，失败只是迟早的事情。
    由此可见，开发商业地产整体布局与选址一样重要，往往决定商场开发的成败。否则，即使赚了楼市，却亏了商场，更加得不偿失。
　　
注重整体布局要素
    商场内部能否形成良好的物流、人流、商流，商场外部能否有良好的商业形象，这些都是商业地产整体布局当中需要重点关注的问题。
    要想解决上述问题，就必须事前针对商业广场各个不同功能的区域(包括天庭)以及各种配套设施，结合实际，从怎样才能形成最好的物流、人流、商流等方面进行精心策划，全盘统筹后，做出适合现代商场运作规律的合理布局。特别是对二层以上，以及负一二层的商铺，更需要细心构思，引导客流，功能协调的整体布局。
    特别值得注意的是，商业广场设置天庭以及开多大的天庭才合适，必须要因地制宜，从有利于形成商业氛围考虑。天庭开得好就是聚财庭，开得不好往往就是断财庭，这点必须给予重视，慎重决策。

专业人才不可缺少
    现实中，不少地产开发商对如何搞商业地产和商场经营管理，可以说是雾里看花，一知半解，更谈不上能够精通商场的整体规划布局。因此，要想整体布局符合现代商场经营运作规律，必然离不开实践型策划人才的参与。这是因为，实践出真知，要想变革梨子，首先就要知道梨子的滋味，要想拥有商场整体布局的创新思维，就要有丰富的实战经验，做到理论与实践相结合。否则，那些纸上谈兵，自以为是，闭门造车，未经实践检验的整体布局策划，只能给投资商造成损失。

合理规划才能规避风险
    我们从调研中发现，各地开发商往往在商场建好投入使用后，才发现布局出了问题，无法适应商场运作需要。此时，才考虑进行整改，但整体布局属硬件设施，严重失误的，根本无法整改，很难将商场推倒重来，最终只有失败。
    杨奕勇认为，事前避免失误的良策是，开发商在商业地产开发前期进行草图设计时，就要及时听取具有丰富成功实践经验的专业机构或专家的审图建议，集思广益，对商业广场做出适合现代商场运作规律的最佳整体布局，只有这样，才能防患于未然，规避投资风险。