从目前市场情况看来，商铺投资无疑已告别了“神话时代”，这也同时意味着，日后投资者需要有更多理性与投资技巧，而商业盈利模式、永远追逐人气、准确判断投资对象的位置和区域总量，就成为三个重要的黄金守则。
一、买股不如买铺
曾几何时，商铺投资回报之高，令人咋舌。早在1995年~1997年之间，广州地区就曾经悄悄掀起一阵商铺投资热，然而，由于当时政策不明朗，想“啖头鲜”者“出师未捷、折戟而归”。1999年后，浙江一部分民营经济完成初期的资本积累，为扩大生产，却由于市场场地扩大能力等原因受到限制，在温州、永康、金华等区域出现了消极资本。这些资本需要一些保值、稳定性的项目来保证资金增值，上海等地的商铺、住宅等房地产产品成为消极资本的狙击猎物，于是乎，早期商铺投资的神话由此而诞生。在这期间，商铺投资早期介入者通过下列方式获得超额回报。
接受小商业 1999年至2001年期间，商业领域深化改革“抓大放小”，部分民营企业通过吸纳劳动力而无偿获得商铺资源，那时商铺被视为一般房地产类别，其价值大多被低估。在这过程中，分流人员被安排在民营企业内部重新上岗，而商铺则随着价值被重新认识而导致市场价值不断上涨。
承包商场 部分民营企业或民间资本通过承包国有商场进行公开招商招租而获得转租收益。
开办市场 在产业结构调整过程中，部分民间资本抓住企业工业厂房由“第二产业转为第三产业用房”的机遇，开办专业市场。
承租权（经营权）转让 在市场资源比较紧缺之际，部分投资者在某些市场创业之初，订租了多个商铺，在市场趋旺之后，这些投资者把部分商铺的承租权（经营权）转让给他人，从中赚取高额“顶手费”。
早期购铺 在2000年之前，商铺的价值还没有被广泛认识，商铺的定价比较低，商铺投资者的成本较低。近年来，随着商铺的投资价值不断显现以及市场状况不断改善，商铺的租售价格大幅提升，商铺价值随之大幅升值，短短数年，有些商铺的市场价格就翻了好几倍。
综上所述，商铺投资的早期介入者通过受让国有商铺、承包商场、开办市场、转让承租权、早期购铺等方式，获得了高额的投资利润，于是在投资市场上飘出“买股不如买铺”、“一铺在手、三代不愁”的神话。
二、投资尚须谨慎
目前，在介入资本增量的前提下，随着商铺市场不断扩容，原来的市场背景产生了很大变化，从不利因素和有利因素两方面考察市场，我们可以发现有如下几方面的变化。
其中不利因素如下：
1、稀缺性弱化 由于商铺的投资被市场广泛认识，引起量的变化，上海市的商铺总量从1998年的1000万平方米，经过5年的市场发展到1780万平方米，人均面积达到1.2平方米以上。从直观上来看，由于市场补偿作用，商业设施的空白点已基本消灭，购物便捷已形成整个社会的共识。在未来数年里，还将有一大批商铺上市，总量供应的充裕导致以往商铺的稀缺性弱化，投资效率有所降低。
2、局部大放量 由于商铺投资热，不少区域出现了商铺开发过热现象，在北方某城市，人口只有30万，增量商铺却达到90万平方米；在某些新城建设中，规划人口50万，规划或在建商铺却达到200多万平方米。在没有重大商贸理由的状态下，区域内严重放量会造成商铺价值稀释和部分商铺闲置，并形成无效投资或投资失败。
3、注定性死铺 所谓“死铺”是指以下三种情形：
没有商业盈利模式，整体规划布局严重失误，无法吸引消费者到来的商铺，是商铺产品制造过程中的废品；
在局部放量区域内，没有区位竞争优势的商铺，属于“轮空”的商铺；
在城市改造过程中，人口迁出，各种障碍形成，存在理由消失，价值下降并且没有发展前途的商铺。
注定性死铺的出现是商铺市场转折的一个重要标志，尽管数量极少，但是提示着，市场已从供不应求，开始趋于供求平衡或供大于求。对投资者而言，死铺的出现提示市场的风险增加，“有铺即赚”的市场已经离我们渐远，近年来，不少地方出现商业用房空置面积居高不下现象，必须引起投资者警惕！
4、热钱大参与 近年来，我国最主要的间接投资市场证券投资市场一直十分低迷，相比之下，房地产市场的盈利机会很多，获利甚丰。由于资本的逐利性以及各类投资机构的资金回报率指标的压力，许多资本希冀在房地产市场分得一杯羹，以期达到资金的保值、增值目的。据初步测算，目前，我国证券市场约有2000亿元资金离场，很大一部分进入了房地产市场。由于住宅市场发展时间较长，上涨速度较快，住宅的租售价格已出现“售价上涨，租价下跌”的价格背离的“喇叭口”现象，而商铺因回报率较高，售价总体上升，二手商铺挂牌量少，出手速度快等因素，被热钱所瞄准，这部分资本有很强时间限制和回报要求，是一种投机资本。这种投机热钱入市，会使市场虚热并产生动荡，造成投资风险。
5、规划欠完备 在计划经济时代，商铺没有价值，属于福利性的服务设施，和医院、学院、幼儿园等一同属于公建配套范畴，上海市一直按照住宅开发总量的5%摊入住宅建设项目。商业街市的建设列入基本建设范围，由行政征地、投资、开发，在这一时期商铺投资开发并不具有市场化的特征。自2000年开始，上海市明确商铺投资的“谁投资、谁得益”的市场化开发商业网点原则之后，相应的规划却没有跟上，先天的不足说明符合市场规律的商业（商铺）规划体系的缺位。至今为止，全国没有一所大学开设商业地产规划专业。在实践中，商业用地的供应、商业建筑的规划和商业发展难以衔接。目前在商业地产投资热潮的催化下，规划缺位造成了总量失控、布局失当等情形变得十分明显。
当然，从另一方面来说，一些有利的因素也不可忽略。比如：
1、中外铺价差距 和国际知名的大都市相比，北京、上海、广州商铺的总体租价水平和上述那些城市的租价水平还有很大距离。
2、土地市场规范 早在国务院的“规范土地市场”通知下达之前，各地在2003年起实施中央文件精神，其主要内容是限制将未经改性为商业的用地，用于开办市场、开发商业等。
3、商业发展超前 近10年来，城市商业销售额每年以7% ~ 8% 幅度递增，而前5年的商铺总量增加5%~6%，而卫星城市发展、主题商场诞生新型商业型式开发，会使商业
需要更多的商铺。 三、再造神话时代
商铺投资的“神话时代”被颠覆之后，商铺还能不能再投资？笔者认为：可以，但必需注意风险防范，由于商铺是一种地域性、个性化十分强的产品，其不同区域的商铺独立特征很明显，整个市场在运行过程中，会出现“一半是海水，一半是火焰”、“东边日出西边雨”的局面，假如谁采取局部抽样的办法来考评市场，就会得出大相径庭的结论。从全国范围来看，各地的商铺投资热度不一，但在未来几年内，商铺仍被不约而同地一致看好，与此同时必须更加注意规避投资风险，填重决策。
上海商铺在近年已有很大升幅，但由于其国际大都市的地位和政府部门的合理规划，导致其投资价值还有上升空间。上海商铺今后总体发展趋势是总体向上，但不排除出现阶段性涨跌交错的局面。
广州商铺冬去春来。自1996年以来，广州商铺市场已持续多年低迷，不少商铺投资价格日渐凸显，因此吸引了大量投资客与大量资金的涌进，与此同时，随着城市新规划与交通环境的不断改善，也催生了不少新的商业热点和商业旺地。预计今后几年，广州从市区到郊区，将有不少主题商场、Shopping
Mall（大型购物中心）、社区商铺上市。从近期商铺投资市场上看，大型商业中心商铺、地铁商铺、大型小区商铺以及专业市场商铺
，无疑是众多投资者关注的热点。2003年来，广州商铺租金和售价普遍比前几年有所提高，商铺均价劲升了35.98%！
南京商铺的价格在近几年也是节节攀升。南京地铁1号线要到2005年才能正式开通，地跌2号线则在2004年才局部开工，但是，围绕着地铁商铺的行情早已是一浪高过一浪。
四、商铺投资策略
目前，毫无疑义，商铺投资已经告别了神话，进入了一个理性投资的时代。就短期投资而言，其投资的操作特征是“踏板块、跟庄、找黑马”。这类投资的投机成分多一些，它要求投资者具备有良好的市场敏感度和准确判断性，如果缺乏上述技能，则很有可能为铺所累，从而割肉放血。
其实，短期投资并不是我们所提倡的一种商铺投资方式，笔者主张，还商铺投资的本来面目，按照其本来“投资周期较长，投资利润略高”，充分享受“租金提升，商铺升值”的收益。在商铺投资进入注意规避风险理性时代之后，更加讲究投资技巧，更加注重专业人才。
为此本文提出如下三条投资商铺的黄金守则：商业盈利模式；永远追逐人气；准确判断投资对象的位置和区域总量，以及投资对象是否拥有多个城市成功商场开发实例。只有如此，商铺投资才能听得见钱响，看得见“钱途”。
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