深圳华侨城集团的旅游地产开发，表现了一种厚积薄发、游刃有余的态势。20世纪80年代初，当中国人还把到深圳旅游当作生活“奢侈品”时，华侨城迎合全中国，潜心于旅游；90年代末，恰逢人们开始把居住在景区或度假在景区作为高品质生活的追求之际，华侨城又一马当先倾情于地产。旅游与地产，商用与品牌，他们都成功了。

   毋庸置疑，在特定的时空背景下，华侨城旅游商用地产的成功有其独特的模式，当我们同时态地将其放大到今天中国经济整体走势的基本路向上来诠释时，其潜在的可从众的价值规律便凸显出来。这个城市地产基本的路向，我们认为就是“城界消失”，也叫做旅游不分远近，商用不分城乡。、

   城际间的交通网络化、高速化、公交化；各省市投资区域聚集、服务区域突破；国内外大公司的全国战略；人口流动与户籍制度的弱化；地区保护主义走向消亡……这一切加速了“城界消失”，使得市场资源与市场重新配置，人的活动不再以城市的行政边界为界线，而以更大范围的“区域”来考虑问题，这其中旅游商用地产扮演了重要的角色。

   近年来，随着第二居所和第三居所概念的提出，产权酒店、分时度假物业的进一步推进，家庭度假、商务度假的炽盛，旅游地产的内涵已大为丰富。虽然旅游地产的各品种在理念诉求及产品品格等方面彼此不尽相同，但是有一点却是相同的，即它们在最终商业模式的实现上，都必须以土地市场全国化、大量的异地置业者和跨区域市场营销作支撑。如华侨城的客户30%不是深圳人，甚至不是香港人；东莞城正好倒过来，70%是外来人。
   但是，“城界消失”只是考量旅游地产的外在重要思路，而对于产品本身还存在着诸多旅游与地产的内在关连；开发什么样的旅游吸引物才会有地产价值；开发什么类型的物业才可以与旅游吸引物相吻合；地产的开发怎样由旅游吸引物的开发来带动，最后由地产开发而获利；旅游设施与居住的矛盾等等。我们认为这些内在的关联就是旅游与地产的博奕。
   旅游已成为市长的话题，这不，每个城市都在申办优秀旅游城市；商用已成为市长的考虑，要么，市政府怎么迁往郊区；地产自是市长的课题，要不，城市怎么形成。这旅游、商用、地产三合一更是市长学说，自从有罗马城以来。