近日，记者对香港国际商场投资集团董事长杨奕勇进行了专访，当问及商业地产的开发秘诀时，杨奕勇认为，关键在于两点：把握全程策划，事前规避风险。
　　
商业地产离不开全程策划
    杨奕勇倡导的全程策划其独到之处在于，以整体观念进行商业地产策划与开发。他认为，应把商业地产看做是一个整体，从前期开始选址、商业定位、规划布局、到中期的招商租赁、组织开业再到后期的经营竞争力及物业管理增值等，都离不开相互之间环环相扣、全程风险防范的全方位、全程策划、运营专业技术。
    其间任何一个环节都直接关系到商业地产的成败与回报，关系到投资风险。现实中，选址好却未能获得丰厚回报、招商成功却无法开业成功等失误或失败经常会出现，其主要原因就是片面将开发当中的各个环节任意分割开来，未能真正了解全程策划，全程风险防范所造成，这正是目前中国商业地产开发的最大失误所在。
    事实证明，一个优秀的房地产策划专家，或者一个优秀的住宅设计专家，并不等于同时就是商业地产开发策划、整体规划布局专家。同样，在住宅项目方面策划能够出品牌，并不证明策划商业地产开发、经营管理就一定成功，因为两者之间不能简单克隆。

商业地产全程策划要旨
    杨奕勇认为，在选址上一定要严，不但要从项目周边的人口、消费者的消费能力、消费特点、交通条件、附近的商业氛围等动态情况方面着手，更要与城市的规划走向结合起来，进行详细论证，把好选址关。
    在定位上一定要准，不能千军万马都挤经营百货的独木桥，要立足人无我有、人有我优、特色经营、出奇制胜。
    在整体布局上，一定要符合现代商场开发运作规律，在商场内形成较好的物流、人流、商流，精心营造出良好的商业氛围；而商场外部同样也要具有良好的商业形象设计，为商场打下成功基础。
    在经营上，不论是将商场分割销售，还是经过招商将商场租赁出去，以及全部（或部分）由开发商自己运营，自始至终，开发商都要承担社会责任，不但要建场，更重要的是如何培育市场、筑巢引凤，如何让客户到来生根、开花、结果，能够取得较好回报。
    与此同时，更要想方设法不断规范市场，优化整合各种商业资源，全力以赴营造商场的商业氛围，千方百计招商成功，组织开业成功，经营管理成功。

全程策划水平优劣决定开发成败
    杨奕勇分析指出，当前，不少商业地产策划机构或策划专家，由于不是投资商，未有亲自全程主持开发商业地产项目的成功经验，一旦遇上挑战和考验，面对各种实际问题时，往往缺乏随机应变能力，对搞商业地产开发和商场经营管理可以说是雾里看花，甚至滥竽充数。与此同时，缺乏商业地产开发经营专业技能，对商业地产运作规律缺乏深入认识， 因此，他们未能以整体观念对商业地产进行策划开发，往往将商业地产全程策划的各个环节割裂开来，取其一点不及其余。可以说，这种策划方式是当前开发商业地产的最大误区，不少开发商往往受其误导，造成损失。
    如他们片面认为，开发商业地产招商租售最主要，招商、租售成功一切都好办。但事实却并非如此，许多前期招商火爆、租售一空的商业地产，后期却往往无法开业成功，其主要原因就是他们只会策划广告营销，却不懂组织开业成功策略。往往采取早一天开业，就早一天有回报的急攻近利做法，在条件尚未成熟时就草率开业。结果，只有10%的开张率，在他们看来都是正常现象，自以为只要开了业，每天到来开业的商户就会逐渐多起来。殊不知，这种没有交易速旺措施和热闹商业氛围“开业开坏头”的做法，对商家进场经营的信心往往打击很大。因为市场的培育期（即养铺阶段）越长，其风险就越高，商家势必难以持久营业下去，往往造成人走铺空，致使商场长期效益差或空置。其结果，开发商业地产项目成了他们纸上谈兵的实验室，开发商为此交出的巨额学费难以估计。
    由此可见，那种嘴巴说起来天下无敌，但做起来有心无力，徒有虚名没有真才实学的“半桶水”策划，为开发商带来的往往不是成功，而是灾难。更有甚者，一些没有职业道德的所谓专家和机构，居然将他们策划不成功的项目，作为成功的典型案例，大造舆论，到处吹捧，拼命往自己的脸上贴金。凡此种种，不但将给相信他们策划的开发商造成更大损失，而且还将由此造成一连串的后患。
    同样，曾经满城争说、风行一时的“地铁上盖商业物业商机无限”的投资策划理论，如今实践的结果却令人大跌眼镜。广州地铁沿线上盖商场已经经营了近１０年，至今仍有７０％左右的商场效益差，甚至惨淡经营。如此结局，致使许多当初相信上述理论的投资者始料不及，教训十分深刻。
    事实证明，即使是商务区，或者是车站附近，地铁上盖的商业地产，开发商同样要实事求是地进行各方面商业资源整合的具体分析，尊重商业地产开发经营的特殊性，决不能靠纸上谈兵，盲目进行投资开发。由此可见，全程策划水平的优劣，往往决定商业地产开发的成败。

结 论
    综上所述，开发商业地产说起来容易，做起来可不容易，要做到成功更不容易。开发商如果忽视既懂商业运作，又懂地产开发，理论与实践经验丰富的复合型商业地产开发策划专业机构和人才，仅靠纸上谈兵，有理论无实际，很难搞得好商业地产，更无法取得成功。这是因为，商业地产开发、策划运营不仅需要书本理论知识，需要做到与实践相结合，更要具有丰富的实战成功经验，能够对商业地产与商场经营管理的各种运作规律了如指掌，对整体开发过程中的各种问题做到有的放矢，防患未然。
    与此同时，要深入透彻分析开发商在商业地产开发中最关心的是什么，迫切需要解决的又是什么，必须以整体观念进行商业地产开发与全程策划运作。可见，要想真正做好一个既有新创意，又适合商场运作规律的商业地产策划，并不是一件轻而易举的事情，这是杨奕勇从事多年商业地产开发实战的深刻体会。
    商业地产策划不能离开客观事实夸夸其谈，一切都要从实际出发，按市场规律办事，认真做好事前规避风险工作。只有全面把握前期选址分析、商业定位论证、整体规划布局到中期招商租售、组织开业再到后期的竞争力、经营管理以及物业增值的全程策划、全程风险防范、运营专业技术，做到以人为本，不断创新，及时洞察市场动态，才能在商业地产开发中做到事前规避投资风险，纵横驰骋。