用冰火两重天这样极端的字眼，透析今天中国商业地产开发经营现状毫不为过！
    2003年，在国内资产拍卖信息公告中，一连串的商场、商厦拍卖信息让笔者惨不忍睹，但这仅是中国商业地产投资失败案例中的一个极小部分。而这一小部分就包括了天津汉沽商场、牡丹江金龙消费品综合市场、南通供销商厦、宁波世贸中心、海南免税商场等。
    此前，1996年正式营业，红极一时的郑州亚细亚商厦，其投资失败可谓让人记忆犹新：由于经营不善，1998年关门停业，至2000年9月，负债高达15.8亿元，负债率高达713. 63%，2001年8月12日以3.5亿元拍卖无人敢接。亚细亚系列、北京仟村百货上海仟村百货、宁波亚细亚接连倒台，令人惨不忍睹。
    在北京，1998、1999年猛刮商厦倒闭风潮；在上海，瑞兴百货关门，心族商厦易主、巴黎春天百货近年来连续亏损，不得已以2.1亿元的价格整体转让给上海益民百货股份有限公司；在福州，华榕好佳家连锁超市关门；在广州，真正佳货仓商场突然宣布倒闭，广州仟村百货开了没多久同样收场关门，华联商厦也在黯然退出；在西安，2003年7月，曾辉煌一时的西安北大街商场被拍卖；在哈尔滨，2003年9月，江南春商厦、同记商场等重量级的大型商业地产流泪拍卖，但均无人应市。
    与购物天堂香港紧邻的鹏城商场同样难逃厄运。在深圳，近年平均每年就有6家商场倒闭，如较出名的马尔斯超市、上海轻工总汇、三九平价购物、洞庭湖超市、国威百货、实惠平价商场、中百惠商场等，均先后遭遇失败。
    六朝古都南京，商场风光不再。在南京，从1993年出现第一家倒闭商场香港城以来，倒闭的商场可以列出一大串，如外贸购物中心、大光明商场、六合人民商场等。
    拍卖往往伴随着投资者的眼泪，在福州，高15层，总建筑面积两万多平方米的福州华联商厦低价拍卖，仅数千万元；在兰州，估价超亿元的兰州金和商厦最终仅以数千万元拍出；在昆明，鸿泰商厦2003年6月公开拍卖3560万元将还给债主；在成都，曾有“城东有东风，城中有红旗，城西有红光，城北有建设”的说法，但2003年7月，与东风商场、红旗商场、建设路副食品商场并称为成都四大老牌副食品商场的红光商贸大厦却被推上拍卖台，令人触目惊心！
    如此，中国商业地产怎么了？造成商场接二连三倒闭或遭受拍卖原因到底何在？确实令人十分关注。就此，笔者特地请教中国商业地产研究院院长、国内著名商业地产开发实战型专家杨奕勇先生。面对笔者的提问，杨奕勇胸有成竹抓住要害，一矢中的，作了一番精辟分析，认为上述商场不少是九十年代建筑精品，气势恢宏，曾经风光一时。之所以惨遭失败，其原因有很多，但主要是，大多数开发商都是由房地产商转化而来，他们未能深刻理解商业地产的重要性和特殊性，往往以房地产模式开发商业地产。结果，致使商场在选址、商业定位、整体规划布局、招商租售、组织开业、经营管理等方面严重失误。与此同时，缺乏事前风险防范意识，缺乏商业地产开发全程策划成功人才，未能真正把握商业地产整体开发运作规律所造成。
    笔者接着请教杨奕勇，上述关门商场（包括其他城市类似的商场），还有没有办法使之起死回生？对此，杨奕勇认为造成商场关门停业的原因有很多，必须亲自到现场考察，然后依照不同的情况进行具体分析区别对待，不能一概而论。
    到目前为止，不少开发商和策划公司都不明白，选址好为什么效益差？招商成功为何开业失败？为什么有些兴旺了一段时间的商场，一下子会门庭冷落？甚至关门停业，其原因何在？到底是消费者挑剔还是同行业激烈竞争造成？种种疑问确实发人深思。事实证明，开发商所以不识商场失败真面目，只缘未能真正悟透，只有知已知彼才能百战百胜玄机。对决定商业地产生死存亡的选址、商业定位、规划布局、招商租售、组织开业、经营管理等全程策划、全程风险防范，往往自以为是，漠视商业地产开发专业技能，致使出现“一子错，满盘皆落错”的失败结局。
    杨奕勇认为，如此痛定思痛，寻求反败为胜的良策是，因商业定位失误造成商场关闭的，要带着问题深入调查研究，找到解决问题的方法后，精心策划，重新认真做好商业定位，不能再次简单复制百货定位，要做到发挥优势，创新求变，才能以利再战。
    现实中，不少开发商在商业地产选址时，根本没有作深入的调查研究，仅凭从当地政府或城市规划部门获到的信息就迫不待地草率投资下去。殊不知，城市规划充满了变数，在实施时，不但要根据实际遇到的问题进行适当调整，有时甚至出现依照新构思将原来既定的规划方案推倒重来的事情。结果，造成先期投资建设的商业广场，建好后很多年都无法形成商业氛围，如此草率开发失败的例子并不少见。
    因此，开发商选址时，不能人云亦云，必须认真调查研究城市规划中的商业区方方面面的情况，不但要从宏观着想，更要从微观处着手；必须要有四通八达的交通网络，周边林立的居民住宅区消费群体。同时，更要有配合周边商业经营的因素，以及商圈幅射范围等有利条件。如果盲目选址，在不具备形成良好商业氛围的所谓商业区内开发商业地产，势必造成长时间空置，导致失败。
    有关招商租赁欠佳、组织开业措施失当，造成失败的商场，则要结合实际重新制定与客户互惠互利双赢的招商条款，同时，加大诚信宣传力度，给人焕然一新的新鲜感觉，促使招商顺利进行。开发商必须清楚，商场是（或部分是）自己的物业，想方设法开业成功促旺商场，是自己义不容辞的社会责任。当前不少商业地产项目招商基本完成，但开业成功率却往往不到一半，出现“开业开坏头”的现象，其原因就是开发商不懂成功开业策略。
    如此，必须认真采取措施做好开业组织工作，千方百计为客户解决开业时的各种实际问题和困难，使他们能够消除顾虑。只有这样，才能一举促使开业成功，并且今后能够获得较好回报。
    至于管理水平低下造成商场效益差或停业的商场，只有聘请有成功管理经验的高素质商场管理专业机构或专业人才，强强联手到来进行综合整改，认真找出不足之处，采取果断有效措施，对症下药，想方设法做到以人为本，为客户创造良好营商环境，以及认真抓好，如何促使客户有钱赚？怎样实行弹性，灵活多变，与时俱进的管理？如何及时收集信息，洞察市场动态变化？怎样做好风险防范等经营管理工作，才有希望起死回生。
    由于整体规划布局严重失误，配套功能滞后不全，未能把握开发现代商场运作规律，致使商场先天不足，造成失败的则回天乏术。这是因为，商场规划布局硬件设施，一旦失误很难补救，要推倒重来损失巨大，由此可见，整体规划布局好坏决定商业地产开发成败。
    对此，事前规避失误的良策是，开发商在商业地产开发前期进行草图设计时，就要及时听取具有丰富成功实践经验的商业地产专业机构或专家的审图建议，使他们能够提供更多、更有创意、更完善的商业元素，对商业广场做出适合现代商场运作规律的最佳整体规划布局，只有这样，才能防患于未然，事前规避投资风险。
    至于因商铺产权分散出售，造成无法统一业态经营，统一管理，造成生意惨淡的商场，则往往无法挽救。这主要是因为，产权商铺的产权属业主所有，开发商难以统筹协调业主的经营行为，这是造成当前商业地产开发失败的硬伤之一。
    为避免出现上述问题，开发商今后销售商铺时一定要讲究策略和技巧，不能将商铺全部卖光就走，应该做到有计划地销售，不能再像以往那样，只要有人买，不管哪个位置的商铺都卖，避免因此造成后患无穷，导致商场效益差或失败。
    其他因举债经营，商场领导者任人唯亲，贪污腐化，外行领导内行，观念滞后，经营管理紊乱、开发商固步自封，自以为是，听不进不同意见等原因造成商场倒闭的则另当别论。
    杨奕勇上述分门别类，辨证施治的精辟分析，源自他二十多年来商业地产投资开发与整体策划的成功实践，是他多年来开发商业地产取得成功的智慧结晶，其卓越成就深获国内商业地产界交口称赞。有机会当面聆听杨奕勇先生教诲，令笔者受益不少。此前，笔者曾就上述问题走访了不少有关人士，他们只是从理论上就商场失败表面现象作出粗浅分析，往往对造成失败的主要原因难以作出彻底分析，亦无法对失败商场具体开出起死回生良方，这是由于他们缺乏成功实战经验所致。
    事实证明，杨奕勇首创的复合型开发商业地产全程策划、全程风险防范的专业技术，技法与众不同，成功解决了造成各种商业地产开发失败主要原因，真正把握了开发现代商场财富钥匙。
    多年来，杨奕勇不辞劳苦，亲临国内各地100多个商业地产，反复论证找出其成败原因，并将现场搜集到的有关资料，作为前车之鉴，精心选编成国内第一本全方位深入剖析，全面论述商业地产开发各种失误或失败主要原因的《失败商场启示录》。提供给开发商参考，避免重蹈覆辙。
    综上所述，笔者认为，前车之鉴，发人深省！上述失败商场再三启示我们，以房地产模式开发商业地产行不通，靠纸上谈兵，理论脱离实际，“半桶水”策划商业地产要不得。只有充分重视既有理论又有丰富成功实战经验商业地产开发人才，以整体观念进行商业地产开发全程策划、全程风险防范，做到未雨绸缪、防患未然、慎重决策，才能取得成功。