杨奕勇，中国商业地产研究院院长，中国商业联合会常务理事，国内著名商业地产开发实战型专家，年成交额80亿元的广州黄沙国家级品牌市场创建者，近年，北京、上海、广州、沈阳等地商业地产高峰论坛主讲嘉宾黑马。
    其独特的商业地产开发、商业地产运营、商业地产全程策划、全程风险防范创新理念，引起业界轰动，其对国内商业地产开发误区的深入揭露，观点新辣尖锐，深受欢迎。

一、第一个在国内率先呼吁，采用房地产模式开发商业地产行不通
    当前，商业地产开发商大都是由房地产商转化而来，他们往往只看到商业地产高回报的一面，对商业地产潜在高风险因素的另一面认识不足，未能深刻理解商业地产的特殊性和专业性，亦未能充分认识到商业地产是个动态、环环紧扣的系统化项目，往往以房地产模式开发商业地产，重选址轻布局、重招商轻开业、重租售轻管理的现象十分普遍。殊不知，整体规划布局好坏往往决定商业地产开发成败，招商租售处理失当影响运营，开业组织策略事关回报大小等等。结果，造成商业地产开发失败，其教训十分深刻。为此，近年来杨奕勇率先在国内呼吁，以房地产模式开发商业地产行不通！
    二、第一个在国内站出来对商业订单地产说“不”，直言商业订单地产潜在风险不容忽视
    对国内目前流行的商业订单地产是理性对待，还是一哄而上？对此，杨奕勇强烈认为，搞商业订单地产不能离开国情，商业订单地产同样潜在巨大投资风险：
    1．商业订单地产引领新一轮规模大战。由于主力店所需规模较大，因此，如果同时引进几家，则商场面积动辄几万、十几万，甚至几十万、上百万平方米。如此一来，今后开发商业订单地产的规模肯定不小，甚至越来越大，势必引领新一轮规模大战。往后各地建设的大型商业地产规模和现在相比，只会是有过之而无不及，其潜在风险必然随之增大。
    2．商业订单地产往往受制于人，成为主力店的“垫脚石”。搞商业订单地产最主要一条就是，必须严格按照国外大主力店的高要求、高标准进行建设。其商场层高往往高达8-9米，楼层负载标准更比国内一般商场高出数倍，其它各种配套设施也必然跟着增大。如此，势必增大投资成本，其回收期限随之也将更长，开发商一厢情愿被国外主力店牵着鼻子走，为其作嫁衣裳，难以获得较好回报。
    3．商业订单地产选址在郊区，要想旺起来不容易。由于土地成本等原因，商业订单地产一般都选址在离市区较远的地方，交通配套不够完善。可以预见，较长时期内，有小车的毕竟只是少数人。如此一来，远离普通消费者开发商业订单地产，要想商场旺起来，实属不容易。
    4、商业订单地产后期经营风险不容忽视。由于商业订单地产量身定做的特殊性，往往决定了这种地产建好后，只能提供给特定的大型国外主力店商家使用。如此一来，订单地产所潜在的后期风险大小，完全受主力店制约，取决于主力店商家进场后的动态经营效益，到底鹿死谁手，还是一个未知数。这是因为，这种商业订单地产很难适合其他商家使用，一旦失败只能长期丢空。而且由于规模较大，其空置的面积势必更大，给开发商造成的损失也就更惨重，其后期风险不言而喻。
    5、商业订单地产能否引领未来，成为今后主流方向，目前不宜急于下结论。国外成熟的商业订单地产模式主要是针对消费者市场做订单，而目前流行的商业订单地产，开发商则完全是针对外国主力店商家的需求来开发，所做的一切都是围绕主力店大商家转，而对同时参与经营的众多小商户的不同需求则往往少加考虑，甚至不予考虑。这种只重视大商家，轻视小商户的极端做法，是商业订单地产的最大软肋。
    由此可见，主力店大商家的进驻，能否带动起整个商业地产的发展，商业订单地产能否成为今后我国商业地产开发主流方向，目前，要本着社会责任，不宜急于下结论，更不宜盲目推广。因为任何一种开发商业地产模式的成功与否，都应由市场来验证。

三、第一个在国内提出，立足整体观念进行商业地产开发与全程策划运作
    杨奕勇从多年商业地产开发实战出发，近年在国内第一个提出，以整体观念进行商业地产全程策划与开发。他认为，应把商业地产看做是一个整体，从前期开始选址、商业定位、规划布局、到中期的招商租售、组织开业，再到后期的经营竞争力及物业管理增值等，都离不开相互之间环环相扣的全方位全程策划和运营专业技术，都必须要以整体观念实行统筹开发。
    其间任何一个环节都直接关系到项目的成败与回报，关系到投资风险。所谓“一子错，全盘皆错”就是这个道理。此前，在商业地产开发中，选址好却未能获得丰厚回报、招商成功却无法开业成功等失误经常出现，其主要原因就是，片面将开发当中的各个环节任意分割开来，未能真正了解整体全程策划所造成。而这正是当前中国商业地产开发最大失误所在，如此，确实发人深省！
    目前，不少开发商对整体规划布局直接关系商业地产开发成败认识不足，普遍认为只要选址好，商场建好后，就不愁租售，效益就一定会好。甚至错误认为，商业广场建好后，商场规划布局今后一样可以随意更改，可以推到重来，并非什么大不了的事情。因此，他们往往对商业广场整体规划布局的重要性和有关专业开发技术半信半疑，或者根本不相信，甚至认为是危言耸听，无非是广告宣传。直到商场建好投入使用后，他们才发现整体布局出了问题，无法适应商场实际运作需要，此时，才考虑进行整改。但整体布局属硬件设施，严重失误的，根本无法整改，很难将商场推倒重来，最终只有徒叹奈何。
    对此，杨奕勇认为，要想事前避免整体规划失误的良策是，开发商在商业地产开发前期进行草图设计时，就要及时听取具有丰富成功实践经验的专业机构或专家的审图建议，集思广益，对商业广场做出适合现代商场运作规律的最佳整体布局，只有这样，才能防患于未然，规避投资风险。
    事实证明，一个优秀的房地产策划专家，或者一个优秀的住宅设计专家，并不等于同时就是商业地产开发策划、整体规划布局专家；同样，在住宅项目策划方面能够出品牌，并不证明策划商业地产商场经营管理就一定能成功，因为两者之间不能简单克隆。

四、第一个在国内揭露，滥竽充数的“半桶水策划”误导开发商真相
    当前，国内大多数商业地产策划机构或专家，他们往往都不是投资商，原来都是主要从事房地产策划，未有亲自主持全程开发商业地产的实践经验与体会，对搞商业地产和商场经营管理可以说是雾里看花，甚至是滥竽充数。由于缺乏商业地产全程开发经营专业技能与成功实战经验，因此，尽管他们说起来世上无敌，但实际上做起来却有心无力，往往误导投资商。如此，不但难以收到好的效果，甚至后患无穷。
    他们往往将商业地产开发的各个环节分割开来，片面认为商业地产开发能否成功，重点在租售与招商，只要租售、招商成功一切都好办；而事实并非如此，不少招商成功的商业地产，却往往无法开业成功，其主要原因就是开业需要组织策略，需要各个开发环节配合才能成功。
    而“半桶水策划者”却不懂组织开业成功策略，自以为早一天开业，就早一天有回报，在条件尚未成熟时就草率开业。结果，只有10%的开张率，在他们看来都算开业成功。殊不知，这种开业“开坏头”的做法，对商家进场经营的信心打击很大，势必难以坚持营业下去，往往人走铺空，致使商场长期效益差或空置。
    更有甚者，一些没有职业道德的所谓专家和机构，居然将他们策划不成功的商业地产项目，作为成功的典型案例，大造舆论，到处吹捧，拼命往自己的脸上贴金。凡此种种，肯定将给相信他们搞策划的开发商造成更大损失。
    对此，杨奕勇认为，开发商业地产说起来容易，做起来可不容易，要做到成功更不容易。全程策划水平的优劣，往往决定商业地产开发的成败。“半桶水策划”为开发商带来的往往不是成功，而是灾难。

五、第一个在国内既投资，又主持全程策划的商业地产开发实战型专家。
    1993年初，原广州黄沙水产交易市场，由于经营管理不善，面临倒闭，由于开发鲜活水产品市场比任何商业地产项目风险都更大，因此，不少开发商到现场考察后都不敢接手。
    然而，杨奕勇经过深入调查后，慧眼识商机，发现黄沙水产市场虽然败絮其外，却金玉其内，坐拥商机无限。于是，果断接下了黄沙水产市场这个不知吓走了多少开发商的烂摊子，投放巨资，精心策划，全力进行综合改造开发。凭着过人胆识和实力，凭着把握现代商业运作规律的整体规划布局，更凭着自己独创的一整套招商开业、经营管理等全程策划技术，杨奕勇仅用半年时间，就顺利完成了黄沙水产市场各项综合整改工作。
    开业只有短短四十天时间，就出现了车水马龙、生意红火的兴旺局面，原来沉寂多时衰落下去的黄沙水产市场，在杨奕勇投资、悉心开发打造之下，很快妙手回春、起死回生，创造了国内商业地产开发奇迹。
    一九九七年，黄沙水产市场荣获国家级品牌市场称号，一九九八年交易额达65亿元。目前，黄沙水产市场每年交易额高达80多亿元（相当于广州两条著名商业步行街，北京路和上下九路每年营业额的总和），商铺每月租金也由开业时每平方米190元，一路飚升至如今每平方米2000元。一举成为当今国内最兴旺的水产品市场，取得了品牌和经营效益的双重成功。
    事实证明，杨奕勇全程策划、全程风险防范开发商业地产眼光独到，技高一筹。自此，杨奕勇一鸣惊人，成为国内成功投资开发策划、运营商业地产的风云人物，且好评如潮。

六、第一个在国内选编《失败商场启示录》，全面论述商业地产开发失误主要原因
    杨奕勇历经多年商业地产实战磨炼，长期到处奔波深入调查研究，认真剖析各类商场成败的原因，造就了他的大智大勇，一举解决了造成国内商业地产开发失败的主要症结。并且在实践中炼就了一双洞察商业地产成败的火眼金睛。不少商业地产项目经过杨奕勇亲赴现场仔细观察后，其成败原因往往一目了然，其精辟分析无不一矢中的，令人信服。
    为避免开发商重蹈复辙，杨奕勇将近年来亲赴各地近100个失败商场，现场获取的第一手资料，精心选编成国内第一本全方位深入剖析、全面论述商业地产开发失误主要原因的《失败商场启示录》，直言提醒开发商，务必要以前车为鉴，防范投资风险！

七、第一个在国内疾呼，必须事前规避商业地产开发风险
    用“冰火两重天”这样极端的字眼，透析今天中国商业地产开发经营现状毫不为过！
    “冰”的一面让人触目惊心！现实中，不少开发商搞商业地产，往往纸上谈兵，重开发轻经营，重规模轻效益，脱离现实需求，盲目开发，造成有场无市或有商无业、商场空置面积居高不下的局面，加大了商业地产开发风险！
    为此，杨奕勇首先在国内呼吁，开发商业地产必须做到事前防范风险，才能减少损失。必须首先从商业地产开发前期的选址、定位、整体规划布局等方面着手，避免因先天不足，造成失误。
    具体做法是，在选址上一定要严，不但要从项目周边的人口、消费者的消费能力、消费特点、交通条件、附近的商业氛围情况等方面着手，更要与城市的规划走向结合起来，进行详细论证，把好选址关。
    在定位上一定要准，不能千军万马都挤经营百货的独木桥，要立足人无我有、人有我优、特色经营、出奇制胜。
    在整体布局上，一定要符合现代商场运作规律，在商场内形成较好的物流、人流、商流，精心营造出良好的商业氛围；而商场外部同样也要具有良好的商业形象。
    事实证明，整体规划布局往往决定商业地产开发成败，只有不但选址好，而且整体规划布局佳的商业地产，才能取得更好的回报。与此同时，只有各个开发环节都在事前采取防范措施，才能规避商业地产开发风险，实现开发商、投资商、经营者共赢。
    中国商业地产如果继续采用房地产模式开发，违反市场开发规律，缺乏以整体观念进行商业地产的全程策划运营、缺乏事前风险防范措施，必将面临更大风险，这绝非危言耸听！