闯深圳，初涉商海
获得在于早发现
    一九五四年，杨奕勇出生在粤西沿海地区的一个商业世家。祖父在上世纪四十年代经商卓有成就，拥有酒店、商场、还有船队，可谓家大业大，富甲一方。
    然而，世事难料，杨奕勇小时候，祖父的一切财产早已烟消云散。由于家庭成份高，当年上大学深造对于杨奕勇来讲，只能是一个梦想。因此，要想改变命运，只有在逆境中奋起拼搏，才有机会获得成功。
    上世纪七十年代末，深圳还是一片荒芜的边陲小镇，没有人预料到这块土地后来发展成为一个国际都市。八十年代初，深圳特区开始大规模开发建设，此时，杨奕勇敏锐意识到，那里即将成为一方大有作为的热土，于是他带着满腔热情和梦想离开家乡独自前往深圳。虽然还没有明确自己做什么，但他坚信天生我才必有用，深圳将会是他大显身手的好地方。
当深圳特区一个又一个热火朝天的建设场面呈现在杨奕勇面前的时候，猛然间，他一下子发现了其中蕴藏的无限商机，在建设高潮的背后肯定需要大量的钢筋水泥建筑材料作为支撑，为何不搞钢材水泥的生意呢？
    说干就干，杨奕勇先去找卖水泥的“上家”，然后又去联系买水泥的“下家”，当一笔生意做成的时候，他这个中间商也就有了不菲的收入。由于当时交通和通讯十分不便，杨奕勇只能每天都骑着一辆自行车到处奔波，每当有建设工地需要水泥，他马上返回“上家”通知发货。就这样来回折腾，以诚招客，结果，找他买水泥的客户越来越多，他的生意也就越做越大了，于是，索性租了一个铺面，根据市场需要，做起了水泥和钢材的批发零售生意。由于他讲究信誉，水泥、钢材质量有保证，价格又公道，因此整天顾客盈门，生意十分火爆，杨奕勇也就从那里掘到了人生的“第一桶金”。而所获得的这一切，无不源于一连串的发现，发现商机，发现投资方法……。
     在深圳创业最初的岁月里，杨奕勇品尝了生活的种种艰辛和苦难，锻炼了他坚韧不拔、敢想敢干的精神。当有一天他把这种精神带到商业地产投资与商场开发策划事业上后，他发现原来是那么的有用，并从中获益非浅。

施妙手，濒危市场
起死回生见真功
    目前，全国仅有三个国家级品牌大型市场，就有两个是杨奕勇投资策划，综合整改后开发起来的。这可以说是杨奕勇开发商业地产当中的两桩经典案例。这个时期他犹如一位将领，指挥手下的士兵，在千头万绪、千变万化的市场里，把那些别人看起来难上加难的事情处理得井井有条，并且卓有成效，他总让人感到是那么的雄心勃勃，胸有成竹。
驰名中外的广州黄沙水产交易市场是目前我国最兴旺、交易额最大的水产品综合交易市场，但有谁想到这块土地未被杨奕勇投资开发改造前，竟是一块没人敢接的“烫手山芋”，烂摊子一个呢!
    唯有永远保持敢想敢干创业精神，抓住机遇，与时俱进，不断超越自我，才能使自己成为商业地产开发的引导者，在多年的商业地产开发与全程策划中，杨奕勇用自己的成功实践把这个理论演绎得淋漓尽致、有声有色。
    1993年，杨奕勇打算在广州投资兴建一个大型水产专业市场，自己当老板。他的想法刚一提出，立即遭到许多朋友的质疑，当地海印水产市场生意此时正可谓如日中天，不仅是华南地区有名的水产市场，而且在全国也名列前茅。要在同一所城市投放巨资兴建性质相似、定位相同的水产市场，那风险该有多大？真是连想都不应该想。
    但善于观察问题，发现问题的杨奕勇通过多次深入调查发现，广州海印水产市场虽然号称全国数一数二，但繁荣背后却潜在着重大危机。不但整体规划布局滞后，各种配套设施不完善，无法满足市场运作需要。而且服务质量差，经常置中小商铺经营者的利益不顾，如此经营下去，失败肯定是迟早的事情。
    只有知已知彼，才能百战百胜。为此，杨奕勇果断决定，投资数千万元开发一个大型水产市场参与竞争。刚好此时，位于广州黄沙大道的原黄沙水产市场，由于经营管理不善，早已濒临倒闭，正在到处找人接手处理烂摊子。不少投资商到现场考察后，却都不敢接手，唯恐竹篮打水一场空，同样遭受失败结局。后来，杨奕勇应邀来到黄沙市场，眼前的衰落景象令他惨不忍睹，市场整体开发紊乱，整个市场已经瘫痪，成为死场一个。怪不得不少投资商到现场察看一番后都不约而同，逃之夭夭一去不复返。
    究竟是什么原因造成原来开发者经营市场失败？市场到底还值不值得接手投资开发？面对实际问题，杨奕勇不辞劳苦，多次进行深入细致调查，以其敏锐眼光，透过现象看本质，发现黄沙水产市场虽然败絮其外，然而金玉其内。市场地处珠江过江隧道出口，前临黄沙大道，后靠珠江，水陆交通十分便利，而且场内土地面积达3万多平方米，只要市场整体规划布局合理，配套设施完善，同时，做好招商经营管理工作，应该坐拥商机无限，是大有发展潜力，大有作为的好地方。
    于是，杨奕勇当机立断，满怀信心接下了黄沙水产市场这个不知吓走了多少开发商的烂摊子，投放巨资开发，精心策划，全力进行综合改造。凭着过人胆识和实力，凭着把握现代商业运作规律的整体规划布局，更凭着自己独创的一整套招商开业、经营管理等全程策划技术，杨奕勇旗开得胜，仅用半年时间，就顺利完成了黄沙水产市场各项综合整改工作。与此同时， 200多间经营鲜活水产品的商铺经过宣传推广等，在三个月内就全部租赁出去，招商获得了成功。
    然而，招商成功并不等于开业成功，开业成功同样不等于今后经营管理成功，这是一个明显摆在商业地产开发商面前极其严峻的问题，一个根本无法回避的问题。当前，不少开发商往往不惜重资邀请明星到来为开业造势，或大洒金钱登广告搞宣传，甚至寄希望开业后请有名气的物业管理公司到来管理商场。结果，一味依赖明星效应，采用物业管理方式经营活生生的商场，往往事与愿违得不偿失，难以收到预期效果，无法真正解决问题，到头来必然回报成空。
    明知山有虎，偏向虎山行。从接手投资开发黄沙水产市场之日起，杨奕勇就明白，不进则退，前进的道路不会一帆风顺。开发黄沙市场对他来说，既是机遇，但更多的却是挑战和考验，因为开发鲜活水产品市场比任何类型市场（商场）风险都更大，只有勇于迎接挑战，善于战胜困难，才能不断有新的超越获得成功。
    尽管做好了种种心理准备，黄沙水产市场开业之日，杨奕勇还是料想不到，当天只有三间商铺按时开业，原来一口承诺同时开业的大多数商铺竟然按兵不动，市场冷冷清清，没有一点开业的热闹氛围。到底其他200多位商铺业主不按时开业的原因是什么？杨奕勇立即查根问底弄清开业失败原因。原来，多数业主脚踏两船顾虑重重，不但在黄沙市场有商铺，而且在海印水产市场、清平市场还同时保留有商铺，他们既担心黄沙水产市场是个新开发场，没有知名度和固定消费客源，很难一下子兴旺起来。又忧心所经营的都是鲜活水产品，最讲究时间性进行买卖交易，一旦市场冷清，未能及时销售出去成为死水产品时，将使他们血本无归。因此，他们一直采取观望态度，要等待黄沙市场旺起来，才过来开业。
    找到多数业主不按时开业的原因后，杨奕勇立即积极采取补救措施促使市场早日兴旺起来，与此同时，千方百计消除业主的各种顾虑，帮助他们解决一些实际问题和困难，做到一切为客户着想，以诚相待，互惠互利，让客户到来生根、开花、结果。可以说，开发期间所经历的种种艰辛和困难，让杨奕勇尝尽了其中的酸甜苦辣，也在实战中经受了挑战考验，不断增长了自己的应变能力和才干，取得了解决商业地产开发当中各种荆手问题的丰富经验。
    凭着一片真诚和果断措施，杨奕勇很快扭转了当初开业“开坏头”的冷清局面，到黄沙市场开业的客户与日俱增，市场迅速形成了良好的交易热闹氛围。开业只有短短四十天时间，就出现了车水马龙，生意红火的兴旺局面。原来沉寂多时衰落下去的黄沙水产市场，在杨奕勇悉心开发打造之下，很快妙手回春，起死回生，创造了国内商业地产开发奇迹。开业后仅半年时间，就一举战胜了原来生意火爆的海印水产市场，海印水产市场在激烈竞争中一败涂地关门停业。
    如此，优胜劣汰，商场如战场，竞争何等惨烈！杨奕勇能够后来居上，战胜红极一时的竞争对手获得成功靠什么？靠的就是魄力和能力，决策果断，把握商机，还有那与众不同的商业地产开发全程策划、全程风险防范谋略。
    由此证实，开发商业地产确实是，说起来容易，做起来不容易，要做到成功更不容易。
    黄沙水产市场在杨奕勇精心开发经营管理下，蒸蒸日上，卓有成效，国内不少新闻媒体对杨奕勇的成功在报纸、电台、电视台上广为宣传报道。广东省水产厅主要领导当时到现场考察后，高度赞扬杨奕勇将黄沙水产市场这么快搞成功出乎他意料，在国内创出了一条商业地产与饮食、旅游相结合的新路子。此前，水产厅早就酝酿多年想在广州搞一个大型的水产市场，但担心风险高，没有开发全程策划技术配合很难做得旺，因此，一直没有投资搞起来。后来，各级政府领导（包括国家农业部领导）也多次亲临黄沙水产市场视察，纷纷表彰杨奕勇开拓创新敢想敢干精神，并且亲自题词勉励。自此，杨奕勇一鸣惊人，成为国内成功投资开发、策划、运营商业地产的风云人物，好评如潮。
    一九九七年，黄沙水产市场荣获国家级品牌市场称号。一九九八年交易额达65亿元，目前，黄沙水产市场每年交易额高达80多亿元（相当于广州两条著名商业步行街，北京路和上下九路每年营业额的总和）。商铺每月租金也由开业时每平方米190元，一路飚升至如今每平方米2000元。黄沙水产市场在杨奕勇投资开发，全力改造精心策划下，很快由原来一个人见人怕的烂摊子，打造成一个金灿灿的聚宝盆，一举成为当今国内外知名度最高、最兴旺的水产品市场，取得了品牌和经营效益的双重成功。
    事实证明，杨奕勇开发商业地产眼光独到，技高一筹，不但善于透过各种错综复杂的表面，精心捕捉市场（商场）内在商机和发展潜力，更将他独特的商业地产投资开发、选址定位、规划布局、招商租售、组织开业、经营管理谋略，在开发黄沙水产市场当中挥洒自如，出手成招，令人佩服之极。
    一九九六年三月，应香港投资商的再三邀请，杨奕勇前往广东南海环球综合市场指导整改工作。到了目的地后，杨奕勇发现面对的是一个选址差，商业功能滞后，整体规划布局严重失误，商铺空置一年多仍然无法租出去，一片萧条的烂摊子。开发商为此忧心如焚，坐立不安，曾经请过不少知名策划公司到来出谋划策以求脱离困境，但一直未见成效，商铺仍然长期丢空无法租出去。
    杨奕勇经过充分的调查研究，找出其主要失败原因后，立即大刀阔斧地对该市场进行综合整改，全力推出一整套与众不同行之有效的招商方案，结果，该市场原有的300多个铺位很快就全部租赁出去。开发商对此万分高兴，十分感谢杨奕勇帮助他反败为胜，确实了不起。
南海环球综合市场在杨奕勇悉心指导帮助整改下，不到半年，犹如枯木逢春，从濒临倒闭的边缘上苏醒过来，获得了新生，呈现出一派客似云来，生意兴隆的兴旺景象，1996年该市场荣获国家级品牌市场、中华之最称号。
    杨奕勇一鼓作气，短期内就将两个濒临倒闭的大型商业地产项目起死回生，反败为胜，而且，先后都荣获国家级品牌市场称号，使他声名鹊起，其独具一格的商业地产开发全程策划、全程风险防范策略更受到业内交口称赞。

溯根源，洞察商场成败
一矢中的，名不虚传
    杨奕勇一手投资，一手亲自策划开发运营的广州黄沙水产市场获得巨大成功后，中外闻名。不少开发商纷纷邀请杨奕勇与他们携手合作开发商业地产。
    盛情难却，杨奕勇风尘仆仆来到他们开发的商业地产项目，现场为他们指点迷津，一矢中的找出失误主要原因，与此同时，热心帮助他们进行综合整改，以求早日脱离困境，再获生机。
    现实中，开发商普遍认为只要选址好，商场建好后，就不愁租售，效益就一定会好。因此对商场的整体规划布局，直接影响商场的利用率、出租率、租售价格、成功开业、物业的增值以及投资风险大小，直接关系商场的兴旺与失败，却一直未有能够引起重视。
    一些开发商错误认为，商业广场建好后，商场规划布局今后一样可以随意更改，可以推到重来，并非什么大不了的事情。因此往往对商业广场整体规划布局的重要性和有关专业开发技术半信半疑，或者根本不相信，甚至认为是危言耸听，无非是广告宣传。
    与此同时，不少投资商开发商业地产时，只是一味相信知名设计师的建筑设计理念，将他们的设计视为金科玉律。然而，事实证明，建筑设计师搞住宅设计是内行，对商场整体规划布局却往往是外行，建筑设计师并不等于同时也是商场规划布局大师。他们设计时，往往只是从商业广场的建筑效果进行构思，未能真正充分认识现代商场规划布局中的各种商业元素和特有的商业运作规律，不但难以做到融会贯通恰到好处，有时甚至反其道盲目设计。
    其结果，必然与商业广场实际经营运作规律格格不入，造成商场整体规划布局失误，设计华而不实，无人问津。此时，即使由大集团进场经营或廉价出租做超市，商铺租金往往比不上住宅租金，得不偿失，甚至惨遭失败，如此例子随处可见。
    凡此种种商场整体规划布局，特别是二楼以上商铺布局的严重失误犹如作茧自缚，往往难以补救。最终造成商场长期空置，甚至被市场无情抛弃，遭受被拍卖的下场。
    历经多次亲自全面主持商业地产整体开发与全程策划，杨奕勇深刻认识到，开发商业地产，必须重视具有成功实践经验的商场开发策划专业机构及人才，认真做到建筑设计方案与商场整体规划布局策划专业技术相结合，做到二者之间优势互补，相辅相成，同步开发商场，才能避免失误，减少投资风险，创造出更好的商业氛围，创造寸土寸金的巨大经济效益。
目前，商业地产开发商大都是由房地产商转化而来，他们往往只看到商业地产高回报的一面，对商业地产潜在高风险因素的另一面认识不足，未能深刻理解商业地产的特殊性和专业性，往往以房地产模式开发商业地产，以物业管理方式管理活生生商场，结果，商场选址好却回报差，招商火爆，炒作轰动，却开业失败。
    对此，杨奕勇感慨万分，在国内率先呼吁，以房地产模式搞商业地产开发行不通，必须事前规避投资风险，才能减少失误！并根据投资开发多个商业地产项目的亲身体会，总结出当前商业地产开发，普遍存在的以下十个热（难）点问题，希望借此引起开发商高度重视，防患未然，避免重蹈覆辙。
    1、商业订单地产真是灵丹妙药，可以成为主流方向吗？
    2、靠纸上谈兵，能搞好商业地产吗？
    3、怎样开发策划运营商场，才能避免出现“伤心场”？
    4、为何说商业地产整体规划布局事关成败？
    5、商场如何招商租售，才能避免产权管理后患？
    6、表面兴旺的大商场为何肥了商家，亏了开发商自家？
    7、商场地铺可不愁经营，为何二层以上商铺却效益差？
    8、采用物业管理模式经营商场，为何会人走铺空？
    9、怎样开发商业地产才能事前规避投资风险？
    10、为何说商业地产开发离不开整体全程策划、全程风险防范？
    为了找出上述问题症结所在，追求更好的解决方法，多年来，杨奕勇不辞劳苦走遍全国各地，每到一个地方，他下车后的第一件事就是直奔各类商场，边走边细看，边看边思考，不把商场的成功或失败原因找出不罢休。杨奕勇如此亲历亲为，孜孜不倦，苦苦追求，目标只有一个，就是为了更好更透彻地破解造成商业地产开发失误的主要原因。
    有道是，宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。杨奕勇历经多年实战磨炼，长期到处奔波深入调查研究，认真剖析各类商业地产项目成败的结果，造就了他的大智大勇，一举解决了造成国内商业地产开发失败的主要原因。并且，在实践中炼就了一双洞察商业地产成败的火眼金睛。可以说，任何一间商场只要杨奕勇亲赴现场仔细观察，其成败原因往往一目了然，其精辟分析，无不一矢中的令人信服。
    与此同时，杨奕勇将多年来亲临国内各地近100个失败的商业地产，现场搜集到的有关资料，作为前车之鉴，在国内第一个精心选辑《失败商场启示录》，全方位深入剖析，全面论述商业地产开发失误或失败的主要原因，其观点独特，发人深省。
    为了现场领会杨奕勇火眼金睛洞察商场成败高招，我们特地和杨奕勇一起驱车来到广州近郊某大型商城。来到现场一看，只见商城占地15多万m2，多栋商铺排列有序建筑面积达20万m2，环境优美，装修典雅，气势宏大，十分引人注目，但90%以上的商铺却丢空，一片萧条。我们十分诧异，怎么这样好的环境，这么多的商铺竟会无人问津？带着疑问我们当即请求杨奕勇现场指出失误原因。此时，只见杨奕勇胸有成竹，滔滔不绝地为我们解惑释疑，当初商城的商业定位是一个高档次，高品位的专业化商场。由于选址严重失误，这里既没有产地资源，又远离市区和附近居民住宅区，加上从市区来消费的顾客交通不便，因此，目前很难形成商业氛围。而贪大求洋，采用西方购物模式的商城整体设计规划布局，只讲究仓储式经营，未能做到与本土化结合，严重脱离国情。如此，盲目投资的结果是，尽管开发商聘请香港某著名上市策划公司耗费4000多万元人民币，登广告做宣传，并在开业时聘请香港亚洲电视台明星艺员到来造势，各级领导前来出席开业庆典，却仍然无法获得成功，至今，造成开发商7亿多元投资款付之东流。真是听君一席话，胜读十年书，杨奕勇的一番现场分析，不但头头是道，言之有据，分析透彻，令我们茅塞顿开，而且一下子就紧紧抓住要害，找出商城开发失败的主要原因，火眼金晴，果然名不虚传。
    2002年5月，杨奕勇就香港某著名房地产商投资开发的广州某大型商业广场（面积约6万平方米），进行深入调查充分论证后，特地撰写一份3万多字的分析文章。针对该商业广场以房地产模式进行开发策划，其商业定位、规划布局、招商租售、组织开业、竞争力经营管理等各种失误，直言提醒开发商，如果再不改变原有经营方向错误，吸取经验教训，即使地处闹市，地铁上盖商铺也始终无法变成旺铺。
    当时，杨奕勇向开发商提出《整改、造旺商业广场，只需1500万元投资，50年出租期，可回报139亿元的综合建议》。在建议中，杨奕勇高瞻远瞩地指出，随着人们美容意识不断增强，美容用品消费市场前景看好，必须及时把握广州地区没有一家大型美容用品商场的实际情况，主动出击，抢占先机在该广场开办一间亚洲最大、最规范、集信息交流、电子商贸、博览展示多功能的上规模、上档次的国际美容用品大型商场，如此将为开发商带来无限商机，回报丰厚。
    但开发商却自以为是，未能重视和采纳上述建议，反而错误认为，招揽超市进场经营即可带旺商场。结果，不出杨奕勇事前所料，该商业广场至今已经处于半瘫痪状态，连廉价出租做超市的租金都无法回收，成为超市的“垫脚石”。而当前广州美容用品市场迅猛发展，年成交额高达数百亿元的事实充分证实了杨奕勇当年建议的前瞻性和可行性。开发商如此坐失商机，失去每年数亿元的租金回报，令人感慨万分！
    杨奕勇认为，要想商业地产开发成功，至少需要发挥“两只手”的作用。一是应该高度重视“策划之手”，二是不能忽视“运营之手”，两者缺一不可。所谓策划之手，就是必须讲究整体开发策划的感悟水平，带着问题事前做好调查研究，摸清市场的客观需求，切实找出解决问题的方法后再精心策划，而不能道听途说，跟风而进。而运营之手，则是在策划之手指引下，按照全程策划、全程风险防范思路进行运营管理，两者之间，相辅相成，只有这样才能让策划产生最大效应并取得成功。
    实践证明，杨奕勇作为一个胸怀大志的成功企业家，与一般的商人迥然不同，他绝对不是那种狭义上的以赚钱为最大目标的商人。他胸襟开阔，目光远大，不断在新的实践当中努力追求自己的人生价值，而他在投资的同时，全程亲历亲为的精心策划，又与一般只策划不投资的策划人有很大不同。他或许没有一般策划人所谓的信马由缰，而是在深入调查分析的基础上结合自己的成功实践经验不断创新求变，做到成竹在胸，把一切可能成功和失败的因素都事前考虑充分，然后亲自主持实施，做到不投资开发则矣，一旦进行投资开发，必然获得成功。
    面对兼顾中国商业地产开发和商场全程策划双重身份人才非常匮乏的现状，杨奕勇感到一种前所未有的沉重。瞬间，这种沉甸甸的社会责任感又激起了他昂扬向上的斗志，只有把昨天的成绩当作今天坚实的起点，才能不断地前进。在扮演中国商业地产开发和商场整体策划运营开拓者的角色上，他义无反顾，一如既往，一刻也不敢松懈，总是力求超越自我，追求无限卓越，再创辉煌。

求创新，敢想敢干
与时俱进，铸就商业地产奇才
    杨奕勇在商业地产开发与全程策划当中，可以说是一个另类。而这个另类“独行侠”历经中国开放改革20余年变迁，非但没被时代所淹没，相反却更加大放异彩。如今，他独特的商业地产开发整体全程策划、全程风险防范的创新理念以及成功实践经验，正被越来越多的人所关注、所佩服。在广州、深圳等地，不少开发商因为种种原因，造成商场建好后招商举步维艰，这时，有人干脆打着杨奕勇的招牌进行招商，果然奏效，一时成为笑谈。
和杨奕勇在一起，听他谈得最多的就是商业地产开发，他的矢志不移，执着追求。正是善于把握机遇，加上敢于创新、勇于开拓的精神，使得他在商业地产开发与商场全程策划事业平台上一路高歌猛进，屡建奇功。
    面对市场激烈竞争，面对当前开发商业地产的种种困难，商场策划迫切呼唤成功实战型专业人才，只有具有成功实战经验的全程策划专业人才，才能真正做到实践出真知，具备高素质的实际工作能力，才能真正帮助开发商事前解决疑难问题，少走弯路，避免误导，取得更大成功。
    杨奕勇从长期实践中深刻体会到，开发房地产时，如果能够与开发商场相合，做到既赚了楼市，又赚了商场，必将创造双重回报，但，现实中开发商往往是赚了楼市，亏了商场。这主要原因是，商业地产与一般住宅开发有着很大差别，其全方位、相互之间不能脱节的专业技术要求，不但比房地产项目开发要求更高，而且难度更大，挑战性更强，两者之间，不能简单克隆。
    杨奕勇认为，开发商业地产关键在于把握全程策划，事前规避风险这两点。其独到之处在于，以整体观念进行商业地产策划与开发。他认为，应把商业地产看做是一个整体，从前期开始选址、商业定位、规划布局、到中期的招商租赁、组织开业再到后期的经营竞争力及物业管理增值等，都离不开相互之间环环相扣的全方位、全程策划、全程风险防范专业技术。
其间任何一个环节都直接关系到项目的成败与回报，关系到投资风险。在商业地产开发中，选址好却未能获得丰厚回报、招商成功却无法开业成功等失误或失败经常会出现，其主要原因就是片面将开发当中的某个环节割裂开来，未能真正了解全程策划所致。而这正是目前中国商业地产开发的最大硬伤，应该引起重视。
    因此，一定要立足整体进行商业地产开发，做到在选址上一定要严，不但要从项目周边的人口，消费者的消费能力，消费特点，交通条件，附近的商业经营情况等方面着手，更要与城市的规划走向结合起来，进行详细论证，把好选址关。
    在定位上一定要准，不能千军万马都挤经营百货的独木桥。要立足人无我有、人有我优，特色经营，出奇制胜。
    在整体布局上，一定要符合现代商场运作规律，在商场内形成较好的物流、人流、商流，精心营造出良好的商业氛围；而商场外部同样也要具有良好的商业形象。
    在经营上，不论是将商场分割销售，还是经过招商将商场租赁出去，以及全部（或部分）由开发商自己运营，自始至终开发商都要承担社会责任，不但要建场，更重要的是如何培育市场、筑巢引凤，如何让客户到来生根、开花、结果，能够取得较好的投资回报。
    与此同时，更要想方设法不断规范市场，优化整合各种商业资源，全力以赴营造商场的商业氛围，千方百计招商成功，组织开业成功，经营管理成功。
    杨奕勇分析指出，现实中有不少房地产策划机构或策划专家，由于不是投资商，未有亲自主持开发商业地产项目的成功经验，不但缺乏随机应变能力，而且对搞商业地产开发和商场经营管理可以说是雾里看花，甚至是滥竽充数。由于缺乏商业地产开发经营专业技能与成功实战经验，因此，尽管他们说起来世上无敌，但实际上做起来却有心无力，往往误导投资商。如此，不但难以收到好的效果，甚至带来不少后患。
    如曾经满城争说、风行一时的“地铁上盖商业物业商机无限”的投资策划理论，如今实践的结果却令人大跌眼镜。广州地铁沿线上盖商场已经经营了近１０年，至今仍有７０％左右的商场效益差，甚至惨淡经营。如此结局，致使许多当初相信上述理论的投资者始料不及，教训深刻。
    事实证明，即使是商务区，或者是车站附近，地铁上盖的商业地产，开发商同样要实事求是地进行各方面商业资源整合的具体分析，尊重商业地产开发经营的特殊性，决不能靠纸上谈兵，盲目进行投资开发。由此可见，全程策划水平的优劣，往往决定商业地产开发的成败。
    综上所述，开发商如果忽视既懂商业运作，又懂地产开发，理论与实践经验丰富的复合型商业地产开发策划专业机构和人才，仅靠纸上谈兵，有理论无实际，很难搞得好商业地产，更无法取得成功。这是因为，商业地产开发、策划运营不仅需要书本理论知识，需要做到与实践相结合，更要具有丰富的实战成功经验，能够对商业地产与商场经营管理的各种运作规律了如指掌，对整体开发过程中的各种问题能够做到有的放矢，防患未然。
    与此同时，要深入透彻分析开发商在商业地产开发中最关心的是什么，迫切需要解决的又是什么，必须以整体观念进行商业地产开发与全程策划运作。可见，要想真正做好一个既有新创意，又适合商场运作规律的商业地产策划，并不是一件轻而易举的事情，这是杨奕勇源自多年商业地产开发实战的深刻体会。
    在中国策划界，流行这么一种说法：“策划不投资，投资不经营”。意思就是策划人自己由于缺乏实际操作经验，特别是缺乏大资金投资运作经验，因此，往往对所策划项目的投资有心无力，即使投资了，也不能担当主要的经营角色。但杨奕勇以亲历的事实证明，他不仅进行全程策划，而且同时进行投资，还进行运营，三斧下来斧斧正的，效益十分突出。如此，中国商业地产奇才确实令人信服，相见恨晚！
    杨奕勇与一般策划人有很大不同，他既是一个实力雄厚的商业地产开发商，又是一个技高一筹的商场全程策划实战型专家。多年来，他在商业地产开发中异军突起，所向披靡，善于当机立断把握机遇，出奇制胜。作为开发商，他具有解决商业地产开发当中所遇到的诸如资金运作，协调方方面面关系的魄力和解决实际问题的卓越能力。而同时作为商场资深策划专家，他从长期实战中积累了不少独特的商场全程策划丰富经验，其真知灼见往往源自实践，这种经过实践检验的商业地产开发全程策划理念在实际运用中屡建奇功，深受开发商好评。可以说，只有实践才是检验真理的唯一标准，千道理，万道理，谁能够将商业地产开发成功，并且取得丰厚回报就是硬道理。
    事实证明，一个开发成功的商业地产，其商场价值与租金长期收益十分丰厚，只有做到与时俱进，强强联手，及时把握市场动态变化，创新求变，才能真正搞活造旺商场，确保租金收入年年有丰厚递增回报，商场物业不断增值。
    在当前激烈竞争中，谁在商业地产开发中，重视既有丰富实战经验并且与理论圆满结合的商业地产开发整体策划专业人才，谁就减少了投资风险，谁就拥有了成功和未来，谁就能够获得巨大回报！
    2000年5月，杨奕勇与广东省食品公司合作，由该公司出土地，杨奕勇投资8000万元，担任董事长，全程主持策划、筹备开发“广东金洋食品交易中心”，这是我国第一个数码智能型物流化市场。市场策划起点高，从进出口贸易，电子商贸，网络信息传送国内外食品商情，到产品期货交易，物流化配送，卫星定位监控系统等均已形成现代智能型物流化体系，客户足不出户，就能做天下生意。市场首期规划用地面积6.5万平方米，建筑面积12万方米，预发展用地5.8万平方米，预计建成交付使用后，年成交额达60亿元。在人生的道路上，杨奕勇再一次站在了引导商业地产投资与商场策划时代的前列，与时俱进，再创辉煌。
    近年来，国内众多城市纷纷邀请杨奕勇作为主讲嘉宾，出席商业地产投资高峰论坛。
    2004年12月，中国（上海）房地产F1顶级峰会
    2004年6月，北京人民大会堂2004年中国零售业战略合作发展高峰会
    2004年6月，（沈阳）首届中国东北商业地产发展趋势高峰论坛
    2004年6月，大庆2004年项目投资与城市发展论坛
    2004年5月，（广州）国际商用地产暨商铺投资论坛
    上述论坛，杨奕勇均现场解答商业地产开发各种疑难问题，
    反应热烈，深受欢迎。
    当今，中国商业地产开发不缺场地，不缺资金，就是十分缺乏将开发与策划，理论与实践做到完美结合的优秀人才。杨奕勇正是这样一个既为成功开发商又是资深策划人，一手创建了两个国家级品牌大型市场，把商业地产开发全程策划、全程风险防范同时做得如此有声有色，如此成功的商业地产奇才！无疑，中国商业地产开发和商场策划，多少年来千呼万唤迫切需要的正是杨奕勇这样的商业地产旗手！