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本报日前发表有关深圳产权式商铺的报道后，一些读者打来电话诉说投资商铺血本无归的苦恼，还有商铺投资成功者愿意贡献他们的经验，帮助陷于困境的业主解套。杨奕勇先生是中国商业联合会购物中心专业委员会副主任，商业地产研究专家。他曾经有过投资商铺失败的教训，也有过多次商业策划成功的经验。
商业地产冰火两重天
杨奕勇说，近年来，深圳商业地产日益升温，不少开发商动辄投资数亿、十数亿，不管地段，不管整体布局，遍地开花大搞商业地产。然而，真正获得回报的却廖廖无几，商业地产空置率一直居高不下。不少商业地产由于业态重复，商业定位紊乱，千店一面，缺乏特色经营，不是门庭冷落，就是关门大吉损失惨重。
反观深圳东门商业步行街、华强北商圈，每天人流量高达数十万，人来人往，热闹非凡，凸显商机无限，商家赚了个盆满钵满。
深圳商业地产为什么出现如此冰火两重天的现状？商业地产是个十分复杂的复合型地产，与住宅地产是完全不同的两个概念，只有借助专业人才进行全程策划开发，才能规避风险。
商业地产误区之一
商业地产只讲规划不要策划
商业地产从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售、开业策略，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划环环紧扣。
地产策划在整个商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产项目的灵魂，好策划往往事半功倍，以最少的投入获得最大的回报。可以说，商业地产离不开全程策划，全程风险防范，有了一个好的策划往往就成功了一半。只有规划没有策划，只有景观建设，缺乏整体商业形象的商业地产同样难以开发成功。
商业地产误区之二
忽视整体规划布局
开发商业地产，往往只是开发商说了算，只相信房产专家规划设计商场。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，未能把现代商业地产整体布局各种要素结合起来，一旦失误很难推倒重来，最终变成“死”场一个，无法进行后续经营，受到市场抛弃。
目前深圳约有70％的商业地产项目，都是因为整体布局先天不足造成失误或失败。往往是赚了住宅（或写字楼），却亏了商场，白白浪费了宝贵的土地资源。
商业地产误区之三
只重招商
不少开发商认为，商业地产开发的重中之重是招商，只要招商成功一切都成功。因此，往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只是重视招商，甚至急功近利，带“病”招商，不惜重资招聘人员以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利，并不代表开业管理后都顺利。开发商只顾眼前利益，没有进行全盘统筹规划，招商时，不管主力店、次主力店、小摊档，不管区域、位置、业态，只要有人租赁商铺就租出去，这种套用房地产模式搞商业地产招商的结果，势必埋下重重隐患，导致商场今后难以经营下去。
商业地产误区之四
开发商未能重视培育商场
商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，或是只租不售，开发商不但要建场，而且更要做到以市场为导向，以经营为中心，与商户同舟共济，同心协力培育好商场。不断优化整合各类商业资源，创造更好营商环境以利早日促旺商场，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。
商业地产误区之五
忽视开业需要策略
不少开发商认为商铺招商后，只要选个日子，发个通知给客户到来开业就是了。急于求成，在条件不成熟或准备不充分的情况下，就急于开业，甚至只有不到10％的商家入驻，开发商也一样开业。错误地认为，只要开了业，慢慢就会旺起来。结果，造成“开业开坏头”，难以经营下去，这样的例子屡见不鲜。
商业地产误区之六
开发商借此高价出售产权式商铺
由于经营权、管理权、产权分离，不少产权式商铺容易造成中小业主各自为政，业态混乱，难以统一经营，统一管理，导致商场经营失败。这种产权分散影响后续经营的隐患，应该说，从开发商销售产权式商铺那天起就已埋下祸根，令人防不胜防。
商业地产误区之七
不重视专业开发技术人才
2004年8月31日以前，开发商可以从政府手里以划拨方式取得廉价土地进行开发，因此，开发商特别看重那种熟悉门路，手眼通天能够与政府要人、主管部门拉关系、打交道、“天地通式”的公关人员，根本不重视实践开发复合型专业技术人才。现在土地进行公开拍卖价高者得，再只是用这种“天地通式”的公关人员“打天下”，往往是作茧自缚，导致商业地产开发失误甚至失败。
商业地产误区之八
未能做到增强事前风险防范意识
古人说“上工治未病”。针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在、高回报诱惑之下的潜在高风险，杨奕勇认为，不但要考虑政策、资金是否有风险，更要认真做好市场调查论证，做到融会贯通，统筹策划，以整体观念开发商业地产，才能做到前瞻后顾，事前防范风险，减少损失。
杨奕勇认为，深圳成为国际化大都市、区域性商业中心需要有一个过程，商业地产超前发展，超量供应，已经使这个领域出现泡沫。
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