纵观当前国内商业地产，大江南北群雄并起，长城内外群MALL共舞，把酒论英雄，商场风云谁人曾与评说！
    纵论策划商业地产，多少人纸上谈兵似乎稳操“胜”券，多少人偏听误导结果折戟沉沙，令人感慨！
    拨开迷雾，商业地产开发策划求道，招商开业求道，经营管理求道,敢问道在何方？令人关注。有感于此，中国商业地产研究院院长、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任杨奕勇认为：
    1、思路决定商业地产开发出路 目前，国内商业地产开发商，几乎都是由房地产商转化而来，缺乏现代商业地产经营运作理念,开发商业地产往往是先地产后商业，只重选址、重招商，轻布局、轻开业。往往只是从自己房地产机构中拼凑几个人，套用房地产思路开发商业地产，以物业管理方式管理活生生商场。结果由于缺乏专业化开发技能,尽管商场选址好却回报差，招商火爆，炒作轰动，开业却冷清，难以为继，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。
由此可见，思路决定开发出路，观念决定投资回报，商业地产说起来容易，做起来可不容易，要想开发成功更不容易。
    2、商业地产不但要规划更要策划 商业地产从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售、开业策略，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划环环紧扣，任意违背规律,将各个环节分割“偷步”开发的结果，往往事与愿违。
    不少商业地产表面看来，规划不错，选址不错，为什么却难见兴旺？究其原因，就是开发商只要规划，忽视策划的结果。俗话说，“三军未动，粮草先行”，搞商业地产同样也是项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产项目的灵魂。好策划往往事半功倍，能够以最少的投入获得最大的回报。可以说，商业地产离不开全程策划，全程风险防范，有了一个好的策划往往就成功了一半。现实中，不少开发商对此却严重认识不足。
    事实证明，只有规划没有策划，只有景观建设，没有商业氛围，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功。
    3、整体布局事关商业地产开发成败 商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产。而当前国内开发商业地产却反其道而行之，往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划搞布局。结果大都损失惨重，能够开发成功者廖廖无几。
    商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局，才能取得好的回报。要做到这点，十分需要具有专业技能的复合型人才统筹安排精心规划，才能事前规避风险。
    当前开发商业地产主要误区之一，就是只重选址招商，轻规划布局，往往是开发商说了算，只相信房产专家规划设计商场。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，未能真正把握现代商业地产整体布局的各种要素。结果，一旦失误很难推倒重来进行整改，最终变成“死”场一个，无法进行后续经营，受到市场抛弃。特别是有些商住结合的商业地产，往往是赚了住宅（写字楼），却亏了商场，白白浪费宝贵土地资源，就是忽视商业地产整体规划布局的结果。如此案例，随处可见。
    近年来，经深入各地现场调查后，杨奕勇认为，目前国内约有70%的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。由此可见，整体布局事关商业地产开发成败，绝非危言耸听！而是源自杨奕勇历经多年商业地产开发实战磨练，交了不少学费以及多年来深入国内各地考察商业地产才深刻体会出的肺腑之言。可谓一石激起千层浪，一语惊醒业内人，观点鲜明，业界轰动！
    4、招商成功不等于一切都成功 不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商，只要招商成功一切都成功。因此，往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善,就带“病”招商，不惜重资招聘只懂房地产销售的人员,以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
    对此杨奕勇认为，商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利，并不代表今后开业管理都顺利。现实中，宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业并不成功，往往不是效益差就是以失败收场。
    这是因为，开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率,缺乏全盘统筹规划，根本不管主力店、次主力店、小摊档，也不管功能区域、布局位置、经营业态，只要有人租赁商铺就放租出去。如此，套用房地产模式搞商业地产招商势必埋下隐患重重，导致商场今后难以经营下去。这是中国商业地产当前普遍存在的硬伤之一，务必引起注意。
    5、商业地产开业需要好策略 当前，开发商普遍认为，招商成功后，只要选个好日子发个通知给客户按时开业就是了。根本忽视商业地产开业需要好策略，需要商家配合，需要同心协力共同营造一个热闹兴旺的商业氛围。甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，只有5％不到10％的商家进场一样也开业。错误认为，只要开了业慢慢就会旺起来。如此罔顾开业策略，往往造成开业“开坏头”，场面冷清，令人失望，难以为继，失败只是迟早的事情。
    为此，杨奕勇呼吁，开业必须讲究策略，讲究时机，不能以为早一天开业，就可以早一天有回报，急于求成的结果往往是欲速则不达。杨奕勇以自己亲自开发的多个成功大型商业地产项目证实，实战中，好的开业策略需要审时度势，做到知彼知已，需要因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。只有这样才能事半功倍，一开业就出现风生水起热闹兴旺的氛围。
    开业策略说起来似乎简单，实际做起来并不简单，其运用之妙，成功与否，往往取决于开发商、策划者或策划团队素质的优劣。
    6、商业地产离不开复合型专业人才团队 商业地产是十分复杂的复合地产，万达王健林通过实战，对此作了一个“住宅地产是小学生；商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生”十分形象的比喻，可见商业地产迫切呼唤高素质专业人才。
    杨奕勇认为，商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，不是人人都可以自封的，必须要有经过实战磨练亲自策划开发成功，而且直到现在仍然红火的商业地产项目证实。开发商业地产可谓得人才者得“天下”，忌妒人才者失“天下”。如此案例，屡见不鲜。
    商业地产选址可以多作选择，资金亦可以多方筹集，唯有具备商业地产开发运营成功丰富经验及专业技能的复合型人才，当前却十分缺乏，制约了国内商业地产的健康发展。
    7、以市场为导向 重视培育商场 商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，或是只租不售，自始至终开发商都要承担社会责任，不但要建场，而且更要做到，以市场为导向，以经营为中心，与商户同舟共济，同心协力培育好商场。不断优化整合各类商业资源，做到人无有我，人有我优，创造更好营商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。
    8、订单商业地产并非“灵丹妙药” 近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。这种产权分散影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，令人防不胜防，最终势必与小业主纠纷不断。
    杨奕勇以亲身经历，洞察订单商业地产同样潜在巨大风险。为此，他在《中国房地产报》上呼吁《订单商业地产并非“灵丹妙药”》，一针见血指出，国外超市品牌主力商家并非“救世主”，靠超市带旺商场不合实际并非良策。这是因为，进入超市购物的客流消费目的明确，很少再进入其他商铺购物。
    对此，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是‘毒药’，利用跨国企业救项目就是‘毒方’”。开发商为此付出了巨大学费，教训深刻。
    9、商业地产开发不可纸上谈兵 纵观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划，对商业地产可以说是半路出家，往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。甚至一些连简单的商场布局图纸也弄不明，规划布局好坏也不知，商业运作懵懵懂，风险防范没措施的也滥竽充数自称专家。
    杨奕勇认为，“隔行如隔山”，他也是从失败中悟出商业地产的特殊规律。深知当今商业地产开发已经进入专业化开发，势必离不开专业开发人才。可以说，如果盲目相信这种故弄玄虚，夸夸其谈，只报喜不报忧，有理论无成功开发实战经验的策划机构或专家，那么商业地产开发将成为他们纸上谈兵的“实验室”。如此一来，为开发商带来的将不是成功而是灾难。
    这种打着“策划大师”幌子渔目混珠，欺世盗名，骗取开发商信任，败坏国内商业地产策划界声誉的案例并不少见，可谓“一粒老鼠屎，坏了一锅好汤”，严重影响商业地产全程策划的健康发展。近年来，国内商业地产空置率一直居高不下，就与这种理论脱离实际，盲目策划误导开发有很大关系。
    10、超大型MALL不适合国情 当前国内开发MALL一哄而起，不少开发商跑到国外考察，并请国外专家设计MALL。然而，由于他们未能做到联系国情实际，贪大求洋的结果是“形似神不似”，往往没学到“点”上，损失巨大。据统计，目前国内大型MALL达300多个，国内消费者的购买力难以支撑如此巨大的MALL群体，如此一来，势必将给我国MALL的发展留下不少隐患。
由此可见，MALL开发一定要符合国情，适应市场需要，并非规模越大越好，一味求大只能是自尝恶果，加大风险！
    11、增强事前风险防范意识 古人云“上工治未病”，针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在，高回报诱惑之下潜在高风险。杨奕勇强烈认为，不但要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通，以整体观念开发商业地产，才能做到前瞻后顾，事前防范风险减少损失。
    综上，杨奕勇认为，对他上述商业地产实战之道可以不相信，或者半信半疑，但不能违背商业地产开发规律。实战证明，凡违背商业地产规律，盲目开发必然败多成少。正是饱尝商业地产成功与失败的酸甜苦辣，正是错误和挫折教训了我们，才使我们能够变得比较聪明起来，才使我们能够历经磨炼，迎接更大挑战！
    中国商业地产如果继续套用房地产模式，以小搏大、“偷步”开发、带“病”招商、负债开业，缺乏以整体观念进行全程策划运营管理，必将面临更加惨烈的市场淘汰！