MALL规模越大，投资资金越大、招商难度越大、培育市场时间越长、对周边交通的压力越大、对开发商的抗风险能力要求也越高。国内不少MALL开发都会翻抄国外的“版本”，但由于水土不服大多都在苦苦支撑。其实国情不同，各国购物中心开发的路子肯定不同，我国MALL开发最应该向国外学习的就是以适应市场需要为主旨的务实做法。
    学习国外MALL的开发经验是国内商业地产开发商所热衷标榜的，但真正“学有所成”的似乎不多，原因何在？没有学到“点”上。著名商业地产专家、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任杨奕勇，前段时间受邀前往澳大利亚考察购物中心后发现，国外MALL的开发确实有很多值得国内开发商学习的地方，但也有很多是不适合中国国情、国力的，国内的MALL往往是没有选择地通盘吸收，最后是“画虎不成反类犬”。
MALL最重视服务细节
    据杨奕勇介绍，澳大利亚购物中心不但重视营造良好的内部购物环境，同样也十分重视打造外部环境，做到内外结合、互相促进。郊区建的购物中心一般只有两三层，不设地下停车库，而是在购物中心两侧设置面积较大的多层停车场。地处市区繁华地段的购物中心，一般建有四五层，不但有地下停车库，而且还在旁边兴建与购物中心层数相同的停车场，每层停车场都与购物中心相连相通，为到来停车的人群进入商场购物提供方便，停车场一般还为客户提供3小时内免费停车服务。
    而且，为吸引顾客，澳大利亚购物中心还费尽心思在寸土寸金的购物中心开办大至私家车小修，小至皮袋、皮鞋修理，以及由专业服务机构进场设店为消费者提供水电、煤气、人寿保险收费等。如此一来，不但极大地方便了消费者，更重要的是做到以人为本，以优质服务将客户吸引进来。
郊区旺市区淡
    考察该国购物中心时，一个与国内购物中心经营截然相反的现象引起杨的注意：不少位于市中心地段的购物中心人气不旺，生意难做，而地处郊区的购物中心，不但规模大，而且顾客盈门，生意红火。造成两者反差极大的主要原因是，澳大利亚人居住普遍郊区化，交通便利，私家车拥有量多，开发MALL只要土地够大、定位准确、经营商品适合消费者需要，那么对位置要求就不很讲究，只要交通方便就有生意可做。
    杨介绍，该国的商业步行街同样有类似情况。长达数十公里的黄金海岸是澳大利亚的著名旅游区，海岸东端设有一家大型购物中心，生意尚可。海岸中部人流来往较多，但中心商业区里的大型购物中心难见兴旺。令人诧异的是，有开发商居然在海岸西端远离城市中心、远离居民住宅区的地方选址，兴建了一条井字形长达数百米的商业步行街。建好后，每天驾车前来消费购物的人络绎不绝，生意兴旺，确实出人意料。
“订单商业地产”不吃香
    杨还介绍，澳大利亚各类购物中心并没有出现国内MALL热衷于引进国外名牌主力店，寄希望于国外主力店带动投资招商、带动人流、带动商铺销售的“订单商业地产”开发模式现象。进入该国购物中心经营的零售业主力店品牌商家都源自本土，在没有引入国际知名主力店的情况下，他们一样将购物中心搞得热热闹闹、繁华兴旺。相对当前国内宣称如果不引进国外主力店购物中心就难搞的做法，确实发人深思！
国情不同开发路子肯定不同
    杨认为，由于国情不同，各国购物中心开发的路子肯定不同。显然，在澳大利亚或美国的郊区开发大型购物中心是可行的，并且可以取得成功。然而，这并不证明离开国情实际套用该模式开发郊区Mall也一样能够取得成功。因为国内的人均收入、私家车拥有量、购物消费方式、饮食习惯、生活水平和澳大利亚及美国这样发达国家相比，差距不小，因此不能一概而论。
而澳大利亚购物中心那种精心打造外部和内部环境的和谐统一，做到内外结合、互相促进、优势互补，一切以人为本，千方百计营造良好的购物氛围，实现开发商、经营者、消费者共赢目的，以及购物中心不以大取胜，以适应市场需要为主旨的务实做法，则确实是值得我们借鉴的。
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澳大利亚商业情况
    澳大利亚是一个移民国家，经济发达，物富民丰，万千业态，风格各异。其间，既有于1893年建成开业、至今历经110多年仍然长盛不衰的悉尼维多利亚商业广场，更有不少与时俱进、异彩缤纷的现代大型购物中心。据统计，澳大利亚仅悉尼一个城市就有较大规模的购物中心130多个，而该市人口只有350多万。该国其他主要城市，同样购物中心林立。粗略估算，每人每年花在购物方面的消费折合人民币约6万元左右。
国内购买力难以支撑MALL群体
    杨奕勇称，开发大型MALL要承担高风险，可以说，MALL的规模越大，招商难度就越大，对周边交通的压力也越大。与此同时，MALL的规模越大，所需要的投资就越大，培育市场的时间就越长，收回成本的周期跟着也会更长。一旦后续资金不足，势必影响MALL培育市场，在此期间，开发商的抗风险能力将受到严峻考验。按照目前我国主要城市人均GDP的情况，结合人民实际生活水平、购买能力，城市交通配套不完善、开发商素质差异以及自有资金不足、缺乏专业开发人才等各种因素，开发MALL一味求大，只能是自尝恶果。
    据有关资料统计，2004年全国人均GDP为1000多美元（美国人均GDP为3.6万美元），城镇居民可支配收入9422元。截至2004年初，国内已建成的大型购物中心有54个，面积近700万平方米。目前国内在建及立项的购物中心多达200多家，总面积超过3000万平方米。按每平方米保本销售额8000元计算，要达到2400亿元左右的销售额，这些MALL才能保本经营，而目前国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。