近年来，国内开发MALL一浪高过一浪，动辄投资数亿、十多亿，甚至几十亿元，面积也多达十多万、几十万平方米。目前世界上最大的10个ShoppingMall国内就已占有五个。
由于国情不同，各国开发购物中心的路子肯定不同。在欧美国家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功，并不证明我们离开国情实际，生搬硬套此种模式开发，也一样能够取得成功。国内的人均收入、私家车拥有量、购物消费方式、饮食习惯、生活水平等等，决定了我们的国情。
当前制约我国MALL的关键要素，本人认为有以下几方面：
交通要素 ShoppingMall源自美国，欧美国家道路四通八达，交通便利，私家车普及，MALL一般设在郊区，消费者往往需要开车购物，一次购物量大，购物次数不多。
由于国内不但交通道路设施比不上发达国家，而且私家车远远未能普及，而一个营业面积达数十万平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20万以上人流在这里聚集消费。如此势必将给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力，因此，目前在郊区开办大型MALL并不适合国情。
购买力要素 中国是发展中国家，据有关资料统计，2004年人均GDP仅有1000多美元（美国人均GDP为3.6万美元），城镇居民可支配收入9422元，据有关资料显示，全国上规模的Shopping Mall有200多个，面积超过3000万m2，按每平方米保本销售额8000元计算，要达到2400亿元左右的零售额，这些购物中心才能保本经营，目前，国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。
国内购物方式要素 国内城市人口密度高，私家车拥有量低，开车购物不切实际，而且中国人日常饮食习惯注重新鲜，喜欢每天购物买菜，因此消费者普遍习惯就近消费。如果MALL经营类同，不能做到多元化、差异化，那么消费者就不会舍近求远去购物。因此，预计较长一段时间内，国内开发MALL的模式，仍然会以市区MALL为主。
开发资金及土地因素 据了解，目前国外开发MALL的资金，一般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后，以滚雪球的方式解决，内中也有开发商尽管自有资金充足，为了少纳税，也向银行贷款进行开发。其兴建程序，一般先由政府规划好商业用地，或由开发商根据需要向政府提出勾地申请，然后政府按照规划或开发商选址需要，由众多具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞价，开发商获得土地后即进行建设。购物中心建好后，开发商只租不售，不存在与小业主产权纠纷影响经营，其开发风险全部由开发商承担，其经营状况由开发商依据市场需要进行调节。
而国内开发MALL的资金基本上靠银行贷款解决。目前，政府进一步加大商业地产调控力度，拟进行商业立法，如此，将制约MALL混乱无序开发。但调控力度一旦过度，往往容易出现“商业烂尾楼”现象，对此，不能不引起有关方面的重视。
缺乏复合型MALL开发人才团队 目前，MALL已进入了专业化开发时代，有道是“隔行如隔山”，开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与。然而，国内大多数商业地产策划的机构或专家，原来都是主要从事房地产策划，他们都不是投资商，未有亲自主持开发商业地产的实战休会，应变能力差，对搞MALL可以说是雾里看花，未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论，更要做到与实战结合，才能取得成功。
MALL选址可以多作选择，资金亦可多方筹集，唯有不但了解市场规律，熟悉商业运作模式，而且又具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才当前却十分缺乏，如此，必然制约了国内MALL的健康有序发展。