本期嘉宾
　　温州城商品交易市场经营总经理　金邦聪
　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任、中国商业地产研究院院长　杨奕勇
　　沈阳华泰房屋开发有限公司副总经理　李良春
　　嘉宾语录
　　金邦聪　我们对沈阳的商业地产很有信心
　　杨奕勇　开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与
　　李良春　商业地产的产生、发展是必然的
　　作为全球房地产开发热度最高的地区，中国房地产市场的竞争已经由单纯的住宅开发转向以商业物业为代表的多元化的角逐。
　　目前大量的金融资本已经转战商业地产市场，并获得了可观的投资回报。从总体上看，沈阳着力打造现代化商贸城市，天时、地利、人和，发展商业地产可谓得天独厚，商业地产也呈现出爆发式增长的态势。一大批商业地产项目与沈城市民见面，在为市民提供了更多的投资机会的同时，也让沈阳的商业氛围愈发浓郁。
　　在今后一段时期内，随着经济的不断发展、消费水平的持续提高，商业地产的开发、商业网点的投资前景将十分广阔。
　　商业地产大有前途可为
　　问：房地产竞争的白热化，使很多开发商瞄向商业地产，这使商业地产这块大蛋糕再次成为世人关注的焦点，作为商业地产的代表您是如何看待这个问题的？
　　金邦聪：商业地产大有前途可为，不然我们公司不会一直致力于商业地产的开发。针对我们项目所在的地理位置，也是市内的一流地段，这里的商业氛围也很浓。经过两轮的招商，我们已经得到更多投资的认可，因此我们对沈阳的商业地产很有信心。
　　李良春：商业地产最初应该是在2002年提出来的，到今天也不过3~4年的时间，并成为时下房地产市场中增速最快的部分，但是近来的统计数据表明，商业地产的上市量远大于需求量，致使其租、售价格明显下行，沈阳的具体数据我不是很清楚，但是供求之间是平衡还是过剩，大家可以通过价格看出一二。个人认为商业地产的产生、发展是必然的，就时下的形势看有三个特点：一是订单式开发模式仍旧是主流；二是返租经营是焦点；三是加强经营管理是出路。
　　杨奕勇：2005年，国内商业地产开发一方面是高达2612万平方米的空置量，另一方面是1~7月总计974亿元的高投入，面对商业地产不断升温，今年下半年，国家进一步加大宏观调控力度，商业地产逐渐向理性回归，进行周期性与结构性调整。在当前严峻形势下，沈阳商业地产如何应变，令人关注！沈阳是东北三省工商重镇，历来商业发达，近年来，在振兴东北、打造现代商贸城市进程中，商业地产开发一浪高过一浪，大型购物中心不断涌现，这是社会城市化、资源区域化、产业聚集化的必然结果，MALL的产生，必将对提升沈阳整体形象和带动区域经济发展起到巨大的促进作用。
　　地产开发布局至关重要
　　问：从沈阳经济发展现状来看，在沈阳的商业地产经营上还有那些问题，未来的世园会、沈阳地铁等项目会不会对沈阳商业地产总体走向产生影响，为什么？
　　杨奕勇：商业地产不是纸上谈兵，开发大型MALL的高风险不言而喻，前车之鉴，发人深省！因此，开发商业地产环境布局非常重要。目前，全国约有70％左右的项目存在不同程度的整体布局失误，有些严重的根本无法盘活。因此，有关问题有必要引起各地城市规划部门、建筑设计院以及开发商的重视，在进行商场规划布局的时候，一定要重视引入现代商场的一些基本要素，不然的话，由于先天不足，已建好的商场往往因整体布局失误，很难推倒重来，变成“死”场一个，无法进行后续经营，往往是赚了楼市亏了商场，得不偿失。这是影响当今中国商业地产开发的一大硬伤。金邦聪：世园会的召开，是对沈阳这座城市形象宣传的一个最好的契机，同时对于商业地产来说也是非常好的一个宣传。这样可以吸引更多国内外企业的目光，也可以引来更多的外来资源，从而带动沈阳的经济发展。地铁也是一样，这可能是目前市政比较大的工程之一。特别是在太原街这样的一类地区，地铁更是对提升这里的人气，起到了很大的辅助作用。人气是促动商业地产发展和繁荣最为重要的一个因素。因此，类似世园会和沈阳地铁项目等外部环境对商业地产的走向起到了积极作用。
　　李良春：前面说了商业地产的三个主要特点，还有一个应该是社区商铺是发展方向。市中心的大型SHOPPINGMALL目前在国内大中城市已经遍地开花，沈阳现在不是也在建国内第二大的SHOPPINGMALL吗？这种模式究竟是开发商与商业运营商共赢，还是两者组团忽悠玩猫腻，别的城市中同类产品目前的经营状况已经可以看出个究竟了，只是商业地产本身的开发周期长，其不合理配置导致的颓势也需要一段时间才能够显现。不管怎样，在沈阳因为世园会、地铁概念势必会出现新一轮商铺竞争，毕竟商业的利润大，商业开发与住宅开发也是互生的关系，我个人认为社区商铺大有可为。
　　应在特色中寻求出路
　　问：商业地产，经营是主线，就是再经营问题。就沈阳目前情况看，从投资者的消费能力到沈阳购买环境，如何实现商业物业可持续经营？在这方面开发商希望获得一个怎样的环境？
　　李良春：商业地产经营的主要问题是个核心问题。因为商业地产的舞台离不开五个主要角色：开发商、管理者、经营者、投资者、消费者。什么样的开发模式、管理模式、经营模式能够同时满足这五者的需要？业界一直都在探讨。我认为问题关键还是经营问题，即持续的、可发展的、有潜力有特色的经营模式，满足消费者的需要。
　　金邦聪：一般来看，商业地产的生存周期是在8年左右。8年之后，商业地产企业将怎样面临可持续经营的问题呢？我认为，主要是提升企业的核心经营能力，而独特的思维想法是一个企业获得可持续经营的关键。
　　杨奕勇：当前制约我国MALL发展的主要因素有很多，交通因素、购买力因素、开发资金及土地因素等等都是制约商业地产发展的瓶颈。
　　目前，国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。如果MALL经营类同，不能做到多元化、差异化，那么消费者肯定不会舍近求远去购物。因此，预计较长一段时间内，国内开发MALL的模式，仍然会以市区MALL为主。