日前，第十二届亚太零售商大会暨商业地产专题论坛及中国商业地产节论坛在北京举行。来自国内外的权威人士的观点，可谓仁者见仁、智者见智，为商业地产开发商带来一些新的开发理念。现刊登部分专家观点，希望能够对西安商业地产开发、经营有所帮助。
　　■Scott　Kohno
　　设计要充分考虑女性需求
　　美国零售元素董事长兼首席执行官ScottKohno认为，市场设计非常重要，商业地产设计必须充分考虑零售市场的设计需求，特别是女性的需求。
　　目前，大约有94％的决定是由女性做出的，这就要求零售商应该集中注意女性顾客，让她们更加方便地采购。女性希望有更多感性的、感情上的吸引，除此之外，她们大多有孩子，零售商还应充分考虑照顾她们的这一特点。那么怎么来照顾她们呢？首先，展台的设计应该更加便于女性采购。比如鞋店，包括背景音乐、商店内的氛围等各方面设计都应为女性的舒适而服务。过去，零售商只是简单地建立客户群，现在必须了解顾客的思维。做到了这一点，商业地产就已经成功了一半。
　　■李中航
　　借鉴历史文化内涵，打造商业地产活力
　　商业地产每天都在运用财富创造更巨大的财富。在运用财富、创造财富的过程中，物质财富是人类生存的基本保障，文化则是人们进行这种商品交换、商业活动的一种灵魂。陕西佳鑫实业集团有限公司执行总裁李中航的观点非常独特，他认为任何一个商业活动的背后，如果有一种特定文化的支撑，更深入到人们的心灵，无疑就具有了强大的生命力和长久的活力。西安就是这样，它的商业地产项目，可以运用古城丰厚的历史文化资源，营造世界级的商旅文化体验区。
　　唐代西安是丝绸之路的起点，丝绸之路代表着世界上最具活力的文化交流和国际商业活动，被喻为世界商业文明的奇迹、东西方文明的桥梁。如今，西安市在昔日辉煌的唐遗址上，在李白“五陵年少金市东”的金市上打造新的商业项目，再现国际化盛唐的风貌，续写盛唐的繁荣。
　　■杨奕勇
　　整体布局决定商业地产成败
　　商业地产要取得成功，整体观念策划是关键，所谓“一子错，满盘皆错”。香港国际商业地产投资集团董事长杨奕勇认为，商业地产操作失败并非是由于市场供大于求、重复建设、恶性竞争，其实质是未能真正做到先商业、后地产，往往重选址、轻布局，未把现代商业地产整体布局的要素结合起来。
　　目前，商业地产70％左右存在不同程度的整体布局失误，先天不足，已建好的商业地产无法进行后续经营，往往是赚了楼市、亏了商业。商业地产的整体规划布局必须突出商业主题，围绕商业做文章，要符合商业运作规律，要因地制宜、因“市”制宜。商业地产项目的中庭设计要从实际出发，中庭开得好，就是“聚财庭”；开得不好，好看不中用，往往就变成了“断财庭”。
　　■陈智
　　中国不能没有MALL
　　Shopping　Mall对城市非常重要，中国城市不能没有MALL，如果没有MALL，这个城市就缺少魅力。深圳市铜锣湾有限公司董事长陈智认为，ShoppingMall是个商业的标杆，是商业的形象工程，也是城市的形象工程，像北京的东方广场、东方新天地这些购物中心，可以作为城市足以炫耀的地方。
　　对一个城市来说，Shopping　Mall是城市的窗口，是一个显示着城市时尚程度、展示城市精神面貌及消费水平的窗口，是社会文化和商业文化的集中体现。自从中国有了Shopping　Mall之后，《华尔街日报》、《美国之音》等都对此进行了报道，ShoppingMall也代表了我们的商业水平，改进了投资环境，向世界传递着这样的信号：这个国家有很多投资机会。
　　■邓智仁
　　商业地产开发商必备五条件
　　商业地产像仙女一样高贵，这是北京庄胜广场南馆总经理邓智仁的观点。他认为商业地产开发商必须具备五个条件：一是经验，如果开发住宅、公寓等比较高档的开发商去开发商业地产，失败的几率是80％以上；二是资金，开发商如果缺少资金，只靠贷款的话，风险是相当大的。靠预售回笼资金，经营管理就会受到非常大的约束；三是开发商本身必须具备商业经营经验；四是建筑设计在商业地产里是非常重要的，一些设计机构为说服开发商，售房面积甚至达70％，这是商业地产的一个重要误区，如果设计方面做出这个数字，就很可能失败；五是营销方面的，由售楼小姐卖商铺，这是完全错误的观念，因此，北方80％的商业地产开发商会被市场淘汰。对于商业地产开发商来说，只有这五个方面都做得好才是成功的基础。
　　■董利
　　开发商业街要规避风险
　　中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，商业街是城市的窗口和名片。为使商业街更好地推动城市的发展，并能够长期、持久地可持续经营，商业街开发要注意几个风险：规模风险，商业街往往是开发越大，商业利润越小，要通过市场研究及科学预算，达到最佳开发目的；建筑结构风险，很多新商业街建成鸽子笼，难以吸引商家进驻。开发商业街，应更多研究商家对建筑结构的要求，多咨询商业专家，多跟主力店商家联合，商业街开发才能最终成功；销售风险伴随着房地产发展而发展，开发商大多追求资金回笼，项目大都以销售为主，而销售后往往难以管理和经营，前期商业定位无法实现，这是很多商业街不能正常经营的原因之一。