近日，记者就当前风行一时的商业订单地产，专访了中国商业地产研究院院长杨奕勇，杨奕勇认为：商业订单地产并非是灵丹妙药!

搞商业订单地产不能离开中国国情
    目前，在国内商业地产界正流行着一种订单式开发，即先找好商家，再着手搞商业地产建设。所要找的商家，大都是一些在全球具有较大影响力的诸如沃尔玛、家乐福等知名品牌主力店商家。然后，再按照主力店的具体要求和标准，进行商业地产开发。
    2004年12月10日，广州国际商业地产博览会高峰论坛上，大连万达集团董事长王健林宣称商业订单地产可以引领未来，一时，山雨欲来风满楼，宣传炒作轰动，追随者甚多，业内不少权威人士对此种模式亦是叫好之声不绝，声称订单式开发商业地产已经成为主流方向。
    表面看来，这种商业订单式地产比以往的那种先盲目建设，再招商的商业地产模式降低了投资风险。因此，开发商往往将这种模式奉为当前商业地产的灵丹妙药，片面认为只要能够引进主力店，搞订单地产，今后一切都好办，就可以万事大吉，坐收回报。
    商业订单地产真的能够引领未来，成为主流方向？是理性对待，还是一哄而上？对此，杨奕勇在国内第一个站出来对商业订单地产发表不同看法，强烈认为，在当前一遍叫好声中，我们务必保持清醒头脑。很有必要呼吁：商业订单地产同样潜在巨大投资风险，搞商业订单地产不能离开国情！

商业订单地产潜在的风险因素
    1．商业订单地产引领新一轮规模大战。众所周知，由于主力店所需规模较大，因此，如果同时引进几家，则商场面积动辄几万、十几万，甚至几十万、上百万平方米。拟在2005年颁布的商业立法规定，建设1万平米以上的商业地产，必须进行听证，经过批准后才能建设。然而，道高一尺，魔高一丈，上有政策，下有对策。在商业地产规模小，引进不了大型主力店，商业订单地产可以减小风险，引领未来的幌子下，今后，开发商业订单地产的规模肯定不小，甚至越来越大，如此一来，势必引领新一轮规模大战。往后各地建设的大型商业地产规模和现在相比，只有过之而无不及，其潜在风险必然随之增大。
    2．商业订单地产往往受制于人，成为主力店的垫脚石。搞商业订单地产最主要一条就是，必须严格按照国外大主力店的高要求、高标准进行建设。其商场层高往往高达8-9米，楼层负载标准更比国内一般商场高出数倍，其它各种配套设施也必然跟着增大。如此，势必增大投资成本，其回收期限随之也更长，开发商一厢情愿被国外主力店牵着鼻子走，为其作嫁衣裳，难以获得较好回报。
    3．商业订单地产选址在郊区，要想旺起来不容易。由于土地成本等原因，商业订单地产一般都选址在离市区较远的地方，交通配套不完善。这种选址方式在国外，由于消费者都是有车一族，因此只要是品牌主力店经营，一般都不会出现大的问题。而国内的生活水平、购物消费、生活习惯都与国外有很大的差距，可以预见，较长时期内，有小车的毕竟只是少数人。如此一来，远离普通消费者开发商业地产，要想旺起来，肯定还需要一段较长时间。
与此同时，主力店商家对选址要求十分苛刻，如果不是认为经商地段优越或今后发展潜力较好，他们绝对不会轻易入驻。而且，主力店商家能够给出的租金不但很低，而且租期往往一签就要二十年，经营期间，开发商要配合造势，要化解各种经营风险，要想取得较好回报并非易事。
    4、商业订单地产的后期经营风险不容忽视。由于商业订单地产量身定做的特殊性，往往决定了这种地产建好后，只能提供给特定的大型主力店商家使用。如此一来，订单地产所潜在的后期风险大小，完全受主力店制约，取决于主力店商家进场后的动态经营效益，到底鹿死谁手，还是一个未知数。这是因为，这种商业订单地产很难适合其他商家使用，一旦失败只能长期丢空。而且由于规模较大，其空置的面积势必更大，给开发商造成的损失也就更惨重。
事实证明，主力店经营好时，他们可以与开发商共存共荣，一旦经营不好时，他们根本就不会    与开发商共同承担风险，同样不是关门停业，就是一走了之。如此，其所爆发出来的风险势必更大，更加难以挽救，最终还是转嫁给开发商承担，这样的例子屡见不鲜。对此，开发商务必高度重视，引以为戒！
    5、商业订单地产能否引领未来，成为今后主流方向，目前不宜急于下结论。国外成熟的商业订单模式主要是针对消费者市场做订单，而目前流行的商业订单地产，开发商则完全是针对主力店商家的需求来开发，所做的一切都是围绕主力店大商家转。而对同时参与经营的众多小商户的不同需求往往少加考虑，甚至不予考虑。与此同时，更缺乏对国内各种经营业态、市场和消费者的准确定位及把握。如此一来，这种只重视大商家，轻视小商户，只见树木不见森林的极端做法，是商业订单地产的最大软肋，由此带来的各种问题并非开发商所料想的那么简单。
    可以说，国外主力店商家对如何开发中国市场只能是在不断摸索中前进，其经营模式是否符合中国国情成败难料，外国月亮不一定就比中国圆。因此，商业订单地产对主力店和众多小商家，是如此的厚此薄彼，把希望全部寄托在大主力店商家身上，其后期风险不言而喻。
    由此可见，目前以订单方式在我国搞商业地产，不能一哄而上，盲目开发。至于主力店大商家的进驻，能否带动起整个商业地产的发展，商业订单地产能否成为今后我国商业地产开发主流方向，要本着社会责任不宜急于下结论，因为任何一种开发商业地产模式的成功与否，都应由市场证明，只有实践才是检验真理的唯一标准。

商业订单地产要适合国情回归理性
    综上所述，杨奕勇认为，搞商业订单地产一定要联系国情实际，严格按市场规律办事。要考虑不同地区的实际情况，不能完全照搬国外主力店选址、经营模式，更不能盲目贪大求洋。一定要认真重视后期经营风险。凡此种种，我们必须要有前瞻性的风险防范意识，及早未雨绸缪，才能防患于未然。这是杨奕勇源自多年商业地产开发实战总结出的肺腑之言，发人深省。
中国商业地产如果不从国情考虑，做到理性回归，慎重决策，事前采取措施，规避后期潜在风险。那么，一味迎合国外大主力店需要，一哄而上，盲目搞商业订单地产的结果，只能是作茧自缚。